山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁15民终766号

上诉人（原审被告）：赵广利，男，1963年6月5日出生，汉族，个体工商户，住东阿县。

委托诉讼代理人：赵兴勐，山东储誉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司东阿县支行，住所地：东阿县前进街61号。

负责人：高华，行长。

委托诉讼代理人：郝广忠，山东荣法律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张彤彤，山东荣法律师事务所律师。

上诉人赵广利因与被上诉人中国农业银行股份有限公司东阿县支行房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2016）鲁1524民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人赵广利上诉请求：一、依法撤销一审判决书第一项、第二项，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不是涉案房屋合法的所有权或使用权人，更未获得出租(收益)权，无权要求上诉人返还房屋。根据山东省高级人民法院2011年会议纪要第二条第二款的规定，集体土地以租代征合同无效。根据合同法214条，租赁合同超过20年的部分无效。无论从以上哪个角度来讲，被上诉人并未获得涉案房屋的所有权或使用权，无权要求上诉人返还房屋。被上诉人既无所有权或使用权，更无出租权(收益权)，无权向上诉人主张租金。二、一审判决遗漏了本案的关键性证据(赵某的证人证言)，未进行评判。金，并由在场人员赵某出庭作证，而一审法院却忽略了该证据。三、被上诉人的主张已超过诉讼请求，一审判决却将超过诉讼请求的举证责任分配给了上诉人，明显违反法律规定。根据合同法第226条，租金的支付周期为一年，本案涉及的合同为分期履行的合同。根据最高人民法院2004年4月6日针对云南省高级人民法院《关于继续履行租金债权的诉讼时效期间如何计算的解释》做出的2004年23号回复，分期履行的合同，诉讼时效分期计算。根据民法通则第136条规定，租金的诉讼时效为一年。从以上法律规定来看，被上诉人的主张己超过一年的诉讼时效。被上诉人应对未过诉讼时效承担举证责任，而一审判决第6页“被告对其主张未向法院提交相关证据予以支持”却让上诉人提供证据证明己超过诉讼时效，违反了法律关于举证责任的相关规定。综上，一审判决书认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人中国农业银行股份有限公司东阿县支行辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法予以维持。一、关于上诉人第一项理由。通过经一审庭审质证的《使用协议书》、《租赁合同》及一审法庭调查来看，答辩人对涉案房屋享有出租权无任何争议，答辩人对涉案房屋依法承租而来，后又将部分房屋转租给上诉人使用，通过合法有效的合同确认答辩人与上诉人的权利义务，并己实际履行，因此上诉人的理由不能成立，且与其陈述相矛盾。二、关于上诉人第二项理由。一审判决书己详细载明，因证人赵某与本案有利害关系，且其证言无其他证据相互印证，对于其证言依法不能采信。三、关于上诉人第三项理由。上诉人主张本案己过诉讼时效不能成立，上诉人至今未付尚欠的房屋租金，上诉人对租赁物的使用仍在持续，答辩人诉请的租金数额亦在持续发生，因此本案并未超过诉讼时效。根据我国民事诉讼证据规则中的谁主张谁举证原则，上诉人有义务就其主张本案己超过诉讼时效提供证据，一审裁判理由合理合法。综上，上诉人的上诉请求无理无据，依法不能成立，一审判决应依法予以维持。

中国农业银行股份有限公司东阿县支行向一审法院起诉请求：1、判令被告搬出所租赁场所的物品，将租赁物交付原告。2、判令被告支付所欠租金61200元、滞纳金29592元，共计90792元（截止2016年5月）及自2016年6月至搬出止的租金（每月按1200元计算）、滞纳金（每日按万分之五计算）。3、案件受理费由被告承担。

一审法院认定的事实：1996年7月15日，原告中国农业银行股份有限公司东阿县支行与案外人东阿县铜城镇中街村委会签订《使用协议书》，原告使用东阿县铜城镇中街村委会院落一处：该院落位于青年街与商业街十字路口的东北角，南邻商业街，西邻青年街，北临东阿县计划生育委员会，东临中街居民。该院落现有临街门市26间（包括大门一间），面积702.75平方米；院内房屋8间，面积218.3平方米；简易厕所一个；南院墙大门51.2平方米；整个院落7778平方米（南北长80.95米、东西宽96.2米，至路中心）。使用时间：从1996年8月1日起至2026年7月31日止，共计30年。2011年3月29日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将上述院落中青年街东临街门市两间租赁给被告使用，租赁期一年（2011年3月1日至2012年3月1日），租赁费为每年14400元整，在签订合同时，被告一次性向原告交清租赁费。合同到期后，双方未再签订书面合同，但被告一直在使用涉案房屋。合同到期后，被告自2012年3月2日至今未向原告交纳租金，对此被告主张被告与原告方工作人员已达成口头协议，原告方放弃了索要租赁租金的主张，原告则主张原告多次向被告催要，被告一直拒交。审理期间，本院对双方当事人依法进行调解，因双方当事人各执己见，调解未果。

一审法院认为，当事人的合法权益依法应予保护。双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院对此应予认定。2012年3月1日合同到期后，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条至规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，原被告双方之间的合同租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因原告多次要求被告返还租赁物，被告拒不返还，故本院对原告要求被告返还租赁物的主张应予支持。关于原告主张的租金，因被告自认自2012年3月2日至今未交付原告租赁费，故被告支付原告租金的计算时间自2012年3月2日起至本院确定的返还原告租赁物止，租金的计算方式按双方约定（2011年3月1日）的租赁费每年14400元整计算。关于原告主张的滞纳金，因双方并未书面约定，故本院对此不予支持。关于被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，因原告对此不予认可，且被告在租赁合同签订之后至今对租赁房屋一直使用，被告对其主张未向本院提交相关证据予以支持，故本院对被告的主张不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告赵广利于本判决书生效之日起30日之内返还原告中国农业银行股份有限公司东阿县支行铜城办事处与青年路东临街门市两间。二、限被告赵广利于本判决书生效之日起10日之内支付原告中国农业银行股份有限公司东阿县支行租赁费，租赁费计算时间自2012年3月2日起至本院确定的返还原告租赁物止，租赁费的计算方式按双方约定（2011年3月1日）的租赁费每年14400元整计算。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司东阿县支行的其它诉讼请求。案件受理费2070元，减半收取1035元，由原告中国农业银行股份有限公司东阿县支行承担370元，由被告赵广利承担665元。

本院二审中，被上诉人提交租赁到期通知书一份、限期搬出通知书四份，证明被上诉人自2012年3月20日起至2016年5月10日期间多次向上诉人主张权利，要求搬离房屋。上诉人质证称，该证据涉嫌伪造，法庭可对印章形成日期进行鉴定，该证据真实形成于2016年以后，是被上诉人承诺不再收取租金且上诉人已腾出房屋后出具的，并且被上诉人误导了上诉人，请求法院移交公安机关处理。被上诉人解释称，因上诉人对赵广利签字真实性无异议，赵广利作为完全民事行为能力人，对在租赁到期通知书、限期搬出通知书进行确认，应认定为被上诉人已通过合法方式向上诉人催收房屋及房屋的租金。上诉人赵广利提交录音资料一份，证明其于2016年4月29日将涉案房屋钥匙交与被上诉人，已经腾出房屋。被上诉人质证称，交钥匙情况属实，但当时上诉人还有一把钥匙，并未全部腾空房屋，而是两个月后才腾空，根据上诉人提交的资料，其亦认可时间最晚应在2016年7月1日，法院可综合全案认定。

本院认为，涉案院落及房屋系被上诉人从东阿县铜城镇中街村租赁而来，使用协议书虽约定使用时间30年，超过20年的部分无效，但未超20年的约定还是有效的。上诉人赵广利主张该协议系以租代征应为无效协议，不符合实际情况。后被上诉人与上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，亦是有效的。该租赁合同于2012年3月1日合同到期后，未再订立新的书面协议，上诉人赵广利继续使用租赁物，据此应认定双方的合同租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人认可上诉人于2016年4月29日将涉案房屋钥匙交与被上诉人，但主张上诉人当时并未全部腾空房屋，而是两个月后才腾空。根据上诉人提交的资料，其亦认可时间最晚应在2016年7月1日。综合全案情况，本院认定上诉人腾出房屋时间为2016年7月1日。原审法院判决赵广利返还涉案租赁物，已无必要，但应按租赁时间支付租赁费。

关于上诉人所提一审证人赵某的问题，因该证人系另一承租人雷书勇的妻子，与本案有利害关系，其证言依法不能作为认定案件事实的依据。一审在判决中已经叙述，上诉人主张一审遗漏该证据不属实。

关于诉讼时效问题。本院认为，2012年3月1日之后，上诉人一直使用涉案土地，与被上诉人的租赁关系持续存在，双方对租金交纳的时间并未作出明确约定。上诉人主张多次交纳租金被上诉人不要，而被上诉人则主张多次催要上诉人拒不交纳。双方意见虽不一致，但能够证明双方对租金交纳问题也进行过多次交涉。被上诉人提交的租赁到期通知书及限期搬出通知书，即便该通知书系后来补的，因赵广利在其上签字认可，亦能印证相关事实。因此，上诉人所提被上诉人关于租金的诉求超过诉讼时效的理由，不能成立。其称应适用最高法院2004年23号回复规定，与本案实际情况不符。

综上所述，上诉人赵广利的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山东省东阿县人民法院（2016）鲁1524民初1066号民事判决第一项、第三项；

二、变更山东省东阿县人民法院（2016）鲁1524民初1066号民事判决第二项为：限赵广利于本判决书生效之日起10日之内支付中国农业银行股份有限公司东阿县支行租赁费，租赁费计算时间自2012年3月2日起至2016年7月1日止，租赁费的计算方式按双方约定（2011年3月1日）的租赁费每年14400元整计算；

三、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司东阿县支行的其他诉讼请求。

一审案件受理费2070元，减半收取1035元，由中国农业银行股份有限公司东阿县支行承担665元，由赵广利承担370元。二审案件受理费2070元，由上诉人赵广利承担740元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司东阿县支行承担1330元。

本判决为终审判决。

审判长　　孔繁奎

审判员　　任家红

审判员　　郭召勇

二〇一七年十月十日

书记员　　赵书青

上一篇

返回列表

下一篇