山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁01民终4612号

上诉人（原审原告）：米伟，男，1956年8月22日出生，回族，住北京市。

上诉人（原审原告）：米勇，男，1962年11月7日出生，回族，住济南市。

上诉人（原审原告）：济南市中云亭饭庄，住所地济南市。

法定代表人：米勇，董事长。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人：杨正方，山东储誉律师事务所律师。

以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王凤玉，山东储誉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东极光集团总公司，住所地济南市。

法定代表人：马兴基。

上诉人米伟、米勇、济南市中云亭饭庄（以下简称云亭饭庄）因与被上诉人山东极光集团总公司（以下简称极光集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2945号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

米伟、米勇、云亭饭庄上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判极光集团为米伟、米勇、云亭饭庄办理济南市济微路30号南北方向1－3层房屋所有权证或将本案发回重审;2.本案一审、二审诉讼费由极光集团负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决认定米伟、米勇、云亭饭庄主张依据《建设合同》和《房产交易合同》要求极光集团为云亭饭庄出资建设的房屋办理房屋所有权证，没有事实和法律依据，从而对云亭饭庄的诉讼请求不予支持是错误的。本案一审开庭时，米伟、米勇、云亭饭庄提交了1998年2月19日米勇经单位授权作为济南云亭酒水有限公司（以下简称云亭酒水）代表与极光集团共同签订的《房产交易合同》，合同中明确约定极光集团将位于济南济微路30号（原南辛西路44号）极光商厦南端一至二层楼房的产权出售给云亭酒水，面积为1556.9平方米，门前空地由云亭酒水使用，房后15×20米面积空地无偿提供给云亭酒水拟建空房；并约定极光集团负责办理土地转让手续及主房屋及附属房屋产权过户事宜。1998年2月19日的《房产交易合同》为济南市房管局房屋档案中的备案合同。一审中米伟、米勇、云亭饭庄提交了该房屋档案。签订该合同后，1998年3月10日米勇作为云亭饭庄法定代表人与极光集团签订《房产交易合同》，合同中再次约定极光集团将位于济南济微路30号极光商厦南端一至二层楼房的产权出售给云亭饭庄，门前空地由云亭饭庄使用，房后15×20米面积空地无偿提供云亭饭庄拟建空房；并约定极光集团负责办理土地转让手续及房屋及附属房屋产权过户事宜。并于1998年3月双方共同签订了《建设合同》，约定由极光集团负责办理有关建设手续并组织施工，附房建成后，由极光集团负责办理房产证。但附房建成后，经云亭饭庄多次催促，极光集团一直拖延未办理房产证至今。一审查明1998年2月19日房管局档案中的《房产交易合同》与1998年3月10日《房产交易合同》除合同的乙方与合同价款有两处不同外，此外的合同内容均相同。对于不同之处，米伟、米勇、云亭饭庄已进行了合理解释，云亭酒水公司与云亭饭庄均为米伟、米勇兄弟二人共同经营。现因云亭酒水于1999年7月逾期未申报年检被吊销企业营业执照，米伟、米勇共同于2001年5月28日，向槐萌区房管局申请将主房变更登记至米伟、米勇名下，槐荫区房管局确认并颁发了《济房权证槐字第028***号》房权证书。云亭酒水已于2012年注销登记，涉案房产现由云亭饭庄经营使用至今。据以，米伟、米勇、云亭饭庄在一审开庭时已提交完整的证据材料，足以证明济微路30号极光商厦南端房后15×20米面积的土地系极光集团的土地，土地上的三层楼房是由云亭饭庄出资，由极光集团设计施工，现由云亭饭庄实际经营使用至今的事实。一审法院认定上诉提交的合同均为复印件，认为米伟、米勇、云亭饭庄没有证据证明上述事实，米伟、米勇、云亭饭庄认为一审诉讼中提交的1998年2月19日《房产交易合同》加盖有济南市房屋档案馆查档专用章。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该证据形式属于档案类书证，而不是复印件。一审法院无视米伟、米勇、云亭饭庄提交的1998年2月19日《房产交易合同》的证明效力，无视云亭饭庄与极光集团之间成立房屋买卖及拟建附房买卖合同关系，无视云亭饭庄对《房产交易合同》及《建设合同》中涉案主房屋及附属房屋享有民事权益，无视云亭饭庄在涉案房产实际经营使用至今的事实，随意以米伟、米勇、云亭饭庄提交证据复印件，真实性不能确定就轻易变相否定，实难让人信服。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用我国物权法第九条不动产物权登记的法律规范来驳回米伟、米勇、云亭饭庄请求极光集团履行房屋买卖合同的义务属于典型的适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，并不是物权纠纷。一审中，米伟、米勇、云亭饭庄已提交证据证明极光集团负有为云亭饭庄办理涉案房产的房屋所有权证的合同义务，却指不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合间义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者偿损失等违约责任。”极光集团作为合同一方当事人应当按照合同约定履行相关义务，即协助云亭饭庄办理附房的房屋产权登记手续。一审法院明知涉案房产正是因为极光集团的违约导致未办理不动产登记，却适用物权法第九条不动产物权登记的法律规范来驳回云亭饭庄合同权益的诉求，完全不符合法律逻辑，根本就是本末倒置。三、一审法院程序违法。首先，本案一审第一次开庭后，米伟、米勇、云亭饭庄依法法提交了向房管局调取的1998年2月19日《房产交易合同》。一审法院没有对此证据进行庭审调查质证程序。虽然极光集团拒不到庭，但不影响法院以缺席审判的方式认定极光集团自动放弃质证的诉讼权利，由此承担相应的不利诉讼后果。一审法院没有严肃对待诉讼程序的严格性，程序违法。其次，本案中米伟、米勇、云亭饭庄并没有变更诉讼请求。在两份《房产交易合同》的第七条均约定了违约责任条款，合同第七条第二项明确约定“其他违约事宜，根据违约程度和实际造成的经济损失，违约方须支付五万元至一百万元的违约金。”依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中极光集团未按照约定履行办理涉案附房的房屋所有权证的义务，根据法律规定，米伟、米勇、云亭饭庄可以要求极光集团支付因违约造成的损失，现米伟、米勇、云亭饭庄主张极光集团承担违约损失50万元符合法律规定。若法院认为原告主张数额过高或应当以实际损失金额主张应当向米伟、米勇、云亭饭庄释明进行变更诉讼请求，而不应当在极光集团未进行答辩的情况下径行驳回米伟、米勇、云亭饭庄的诉讼请求。现一审法院在米伟、米勇、云亭饭庄人没有变更诉讼请求，极光集团没有答辩调整的情形下径行驳回，既不符合事实，也不符合诉讼程序。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，依法应予撤销。

极光集团未作答辩。

米伟、米勇、云亭饭庄向一审法院提出诉讼请求：1.判令极光集团为其办理济南市济微路30号南北方向1-3层房屋所有权证；2.判令极光集团支付逾期办理房屋所有权证的违约损失50万元。

一审法院认定事实：云亭饭庄为个人独资企业，于1998年11月19日成立，法定代表人为米勇，住所地市中区济微路30号，住所产权为租赁，现为在营企业。云亭酒水为私营企业，于1997年6月18日成立，法定代表人为米伟，于1999年被吊销营业执照。诉讼中，米伟、米勇陈述其二人为亲兄弟。

诉讼中，米伟、米勇、云亭饭庄提交合同复印件三份，第一份合同为1998年3月10日，甲方极光集团与乙方云亭饭庄签订《房产交易合同》，约定：一、甲方将位于济南济微路30号极光商厦南端一至二层楼房的产权出售给乙方。门前空地由乙方使用。房后15×20米面积空地无偿提供给乙方拟建附房。二、房产价格及付款方式：房产价格为人民币350万元。乙方在本合同签订生效后即付给甲方二百五十万元（含乙方已付甲方的所有款额）余款在附属房产权过户给乙方付清。三、甲方负责办理乙方的土地转让手续，交易费用及各项手续费由甲方负责。合同还对甲乙双方责任、违约责任等事项进行了约定。

第二份合同为1998年3月10日，甲方极光集团与乙方云亭饭庄签订《建设合同》，双方就乙方所购甲方楼房后空地建附房事宜约定：一、建房所用土地面积15×20米。二、甲方负责办理有关建设手续，并组织施工，所有费用由乙方承担。三、附房建设后，甲方负责给乙方办理房产证，费用由乙方负担。四、乙方在附房设计完毕后，应及时将附房建设资金提供到位，甲方将在资金到位100天内交付竣工。若因资金原因导致工程拖期，由乙方负责。五、双方如有违约，违约方须支付五万元至五十万元之违约金。合同还约定了其他事项。

第三份合同为1998年2月19日《房产交易合同》，该合同与1998年3月10日《房产交易合同》有两处不同，一处为合同乙方是云亭酒水，一处为房屋价款是2802420元，此外的合同内容均相同。米伟、米勇、云亭饭庄对该两份合同进行解释，称云亭酒水、云亭饭庄均系米伟和米勇两兄弟共同经营，云亭饭庄是云亭火锅的实际经营主体，合同双方实际履行的是1998年3月10日房产交易合同，1998年2月19日《房产交易合同》是为办理房产登记交给房管部门的。庭审后，米伟、米勇、云亭饭庄提交了自房屋登记档案中调取的1998年2月19日《房产交易合同》。

济南市房屋档案槐档第028***册材料显示槐荫区济微路30号房屋于1998年依据1998年2月19日《房产交易合同》办理房屋权属登记手续；于2001年，又依据米伟、米勇的更名申请等手续办理变更登记手续。米伟、米勇、云亭饭庄提交济房权证槐字第028***号房屋所有权证复印件一份，显示坐落于槐荫区济微路30号1幢1,2层商业用途房屋（建筑面积1556.90平方米），为米伟、米勇共有。

诉讼中，米伟、米勇、云亭饭庄陈述上述《建设合同》和《房产交易合同》签订后，由云亭饭庄出资，由极光集团设计、施工，在双方约定的楼房后空地上建设了三层楼的经营用房，砖混结构，建筑面积600平方米，现由云亭饭庄经营云亭火锅餐厅使用。至于上述房屋涉及的土地性质、房屋建设规划、审批等手续均由极光集团负责，其并不能明确，也不能提交证据加以证明。

一审法院认为，米伟、米勇、云亭饭庄提交1998年3月10日《房产交易合同》、《建设合同》复印件，在诉讼过程中，始终未提供上述合同的原件，一审法院对上述两份合同的真实性无法确认。合同双方约定云亭饭庄在济微路30号房屋的楼前空地上建设房屋，但对于所涉土地的性质，所建房屋有无规划、审批等手续，米伟、米勇、云亭饭庄均不能明确，双方当事人也均未提交证据予以证实。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。现米伟、米勇、云亭饭庄主张依据《建设合同》和《房产交易合同》，极光集团应为云亭饭庄出资建设的房屋办理房屋所有权证，并向其们支付逾期办证违约金50万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，判决如下：一、驳回米伟、米勇、济南市中云亭饭庄要求山东极光集团总公司办理济南市济微路30号南北方向1-3层房屋所有权证的诉讼请求；二、驳回米伟、米勇、济南市中云亭饭庄要求山东极光集团总公司支付逾期办证违约损失500000元的诉讼请求。案件受理费33219元，由米伟、米勇、济南市中云亭饭庄负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案米伟、米勇、云亭饭庄起诉要求法院判决由极光集团为其办理涉案房屋所有权证，并要求判令极光集团支付逾期办理房屋所有权证的违约损失，但其未能提供该房屋及土地的规划、建设等审批手续。在此情况下，法院无法对该房屋及土地的性质、权属、合法性以及双方针对该房屋而签订的合同效力作出认定，亦无法支持米伟、米勇要求办理房屋所有权证及支付逾期办证的违约损失的诉讼请求。一审判决驳回米伟、米勇、云亭饭庄的诉讼请求，并无不当。

综上所述，米伟、米勇、云亭饭庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33219元，由上诉人米伟、米勇、济南市中云亭饭庄负担。

本判决为终审判决。

审判长　　闫振华

审判员　　黄宏伟

审判员　　李　静

二〇一八年七月十九日

书记员　　朱俞颖

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