山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁01民终7907号

上诉人（原审原告）：孙斌，男，1975年11月2日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：闫志勇，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：王海泉，男，1956年1月2日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：杨方正，山东储誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨婷，山东储誉律师事务所律师。

上诉人孙斌因与被上诉人王海泉物权保护纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

ＸＸ上诉请求：1.撤销（2018）鲁0104民初3284号民事判决书，依法予以改判；2.改判王海泉腾出济南市槐荫区段店馨苑小区16号楼1602室的房屋；3.一、二审诉讼费用由王海泉负担。事实与理由：原审法院认定事实错误，孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同应是合法有效的。原审法院认定孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，该房屋买卖合同为无效合同。而本案是孙斌与王海泉腾房纠纷，王海泉在原审中声称涉诉房屋系段店村拆迁安置给王海泉的房屋，但是王海泉未有证据证明涉诉房屋是安置给王海泉的，孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规强制性规定。涉诉房屋是房地产开发公司建设对外出售的，且孙斌已经支付了合同约定的价款，虽然暂时未能办理房产证，但是不影响孙斌对涉诉房屋行使所有权、使用权及处置权利，王海泉无故强占孙斌的房屋，严重侵害了孙斌的合法权益,孙斌请求法院判令王海泉腾房，是基于王海泉无法无据的侵权行为。而在王海泉没有提交任何证据的情况下，原审法院也未查明案件事实，却主观认定房屋系建设在集体土地上的房屋，孙斌与开发商的房屋买卖合同违反法律规定，最终认定合同无效，原审法院的认定是错误的。

二、原审法院适用法律有误。孙斌对涉诉房屋享有所用权、使用权及处置权利。原审法院依据土地管理法第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，认为涉诉房屋系建设在农村集体土地上的房屋，违反法律的效力性强制性规定，房屋买卖合同应当认定无效合同。而孙斌认为，土地管理法上述规定仅局限于非农建设，即只适用于农业发展及农耕地的管理。据了解，该宗土地原来还有其他企业建设有厂房在此生产经营。原审法院在无任何证据的支持下，主观认定合同无效有失公允，现有法律法规并无禁止非农村集体成员买卖集体土地上开发的房屋。孙斌与开发商签署买卖合同并支付了对价，形成了稳定的合同关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大在及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，我国现对集体所有的土地上的房屋买卖行为亦未作禁止性规定。依据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。而且开发商在出售的房屋时，也未有土地集体所有人主张权利，孙斌也未损害其他人的权益，而原审法院判驳孙斌的诉请，证据不足且适用法律有误，原审判决书所依据的相关法律规定，不能认定涉案的房屋买卖合同系无效合同。综上，孙斌与开发商已经履行各自义务，综合本案事实及维护交易安全，倡导诚实信用原则，应确认王海泉侵害了孙斌的权益，应将涉诉房屋腾出交与孙斌。

王海泉辩称，一、孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。一审中，王海泉提交孙斌的户籍证明显示孙斌系城镇居民户口，不是段店村集体组织成员。案涉房产系建设在段店村集体土地上的给本村集体成员的安置房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。涉案房屋系建设于农村集体所有土地上的房屋,新世纪房地产开发有限公司将该房屋出售给孙斌,违反了法律的效力性强制性规定,该房屋买卖合同应当认定为无效合。一审判决适用法律正确。同时，一审法院查明2017年5月25日,孙斌报警称“其位于段店鑫苑小区16-1662的房子被段店村民王海泉强占",并于同年8月16日向山东新世纪房地产开发有限公司缴纳房款318136元。也就是说，孙斌在已经发现涉案房屋被占的情形下,但仍于2017年8月16日支付房屋价款,有悖于常理。孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不仅无效，还涉嫌恶意串通、虚假诉讼，损害他人合法权益。

二、孙斌无权要求王海泉腾出案涉房屋。孙斌不是本案适格主体，对案涉房产没有所有权，更没有实际占有、使用权及要求腾房的请求权。案涉房产系段店村委会依照拆迁安置补偿办法补偿给王海泉所有，该房产一直由王海泉合法占有、使用、居住至今。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，孙斌的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

孙斌向一审法院起诉请求：1.判令王海泉腾出济南市槐荫区段店馨苑小区16号楼1602室房屋；2.王海泉承担本案诉讼费用

一审法院认定的事实：孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定山东新世纪房地产开发有限公司将其开发的济南段店鑫苑小区16号楼1602室（建筑面积83.72平方米）卖给孙斌，房屋单价为每平方米3800元，总金额为318136元，并明确该项目为安置房，但该合同并未明确约定价款支付方式，亦未签署合同签订日期。2017年5月25日，孙斌报警称“其位于段店鑫苑小区16-1602的房子被段店村民王海泉强占”，并于同年8月16日向山东新世纪房地产开发有限公司缴纳房款318136元，山东新世纪房地产开发有限公司出具收据一张。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司的《房屋买卖合同》是否成立；2.涉案房屋是否已经交付孙斌。

对于争议1，孙斌提交《房屋买卖合同》一份、收据一份，证明孙斌对涉案房产具有所有权，王海泉对此有异议。经查，该《房屋买卖合同》对当事人的名称、房屋的基本情况、房屋价款有明确约定，但对房屋价款的支付方式及签署日期未有明确约定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，合同双方虽然没有明确约定房屋价款的支付方式及签署日期，但是已经明确了买卖双方、买卖房屋坐落、价款数额等合同的主要内容，故双方之间的房屋买卖合同成立。对于争议2，孙斌提交山东新世纪房地产开发有限公司的情况说明一份，记载“济南市槐荫区段店鑫苑小区16号楼1602室的房屋系我公司开发建设并对外出售给购房人孙斌的，该房屋已经交房给孙斌”，王海泉对此有异议。经查，山东新世纪房地产开发有限公司的情况说明对于交付的具体时间、内容没有明确记载，且2017年5月25日孙斌发现涉案房屋被占，但仍于2017年8月16日支付房屋价款，有悖于常理，故对于孙斌主张涉案房屋已经交付的意见，一审法院不予采信。

一审法院认为，本案的争议焦点为：孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。涉案房屋系建设于农村集体所有土地上的房屋，山东新世纪房地产开发有限公司将该房屋出售给非集体成员之一的孙斌，违反了法律的效力性强制性规定，该房屋买卖合同应当认定为无效合同。因孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同为无效合同，该合同自签订时自始无效，孙斌依据该合同要求王海泉腾交房屋，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回孙斌的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由孙斌负担。

二审期间，孙斌提交以下证据：1、段店村委会给孙斌出具的《情况说明》，内容为：济南市槐荫区段店馨苑小区16号楼1602室系购房人孙斌购买山东新世纪房地产开发有限公司开发建设的房屋，该房屋并非由我村组织安置村民的安置房源，也从未安置给本村村民王海泉（370111195601023517），王海泉属于个人占用此房屋。期间我村委会多次劝解其腾退房屋未果。以上就是王海泉占用该房的基本情况。落款处盖有济南市槐荫区段店北路街道办事处段店村民委员会，日期为2018年10月30日，下附有联系电话。以证明涉案房屋并不是像王海泉所陈述的那样，由村委会安置给王海泉。2、房款交款转账单复印件一份，以证明其已实际交付房款。3、山东新世纪房地产开发有限公司出具的《情况说明》一份，内容为：购房人孙斌已与我公司（山东新世纪房地产开发有限公司）签订段店馨苑小区16-1602室房屋买卖合同，并于2017年8月16日刷卡缴清房款叁拾壹万捌仟壹佰叁拾陆元整（￥318136.00），特此证明。山东新世纪房地产开发有限公司2018年11月15日。4、验房确认书一份，以证实涉案房屋已于2017年5月8日交付给孙斌。

王海泉质证称：关于证据1，第一、该份证据不具备证据的基本要素和证明要求，该证据是单位出具的证明，属于证人证言，应当要有单位经办人签字，该证据没有经办人签字说明，所以不具有证明力。第二、该证据与涉案腾房没有关联性，孙斌既认为涉案房屋是新世纪房地产公司的，现在又称涉案房屋是村委会的，前后矛盾。所以，该证据与涉案房屋不具有关联性。第三、无论涉案房屋所有权和使用权是归王海泉还是新世纪房地产公司、村委会，孙斌对涉案房屋不具有所有权和使用权，不具有腾房诉讼的请求权，所以该证据达不到孙斌的证明目的。王海泉向村委会落实后得知，孙斌提交的情况说明不是经过村委会盖章同意的。证据2房款交款转账单不能证明孙斌支付的款项系给山东新世纪房地产开发有限公司的，更不能证明该款项是给段店村委会的，不能证明是购房款，也看不出来是孙斌支付的款项。证据3不具有证据的合法形式，没有出具单位经办人签字落实，该证据不能证明孙斌支付了房款购买了涉案房产，即使山东新世纪房地产开发有限公司收了孙斌的购房款，也不能证明是孙斌是合法购买了涉案房产，其购房合同是无效的。涉案房产是段店村委会所有，山东新世纪房地产开发有限公司无权出卖，孙斌不是本村村民，也无权购买。王海泉对证据4的客观性、真实性、关联性均有异议。认为该证据不属于新证据，该验房确认书的落款日期为2017年5月8日，是在本案一审第一次开庭前的时间的落款时间，而其一审没有提交，该证据是虚假的。在2014年11月份由村委会将涉案房屋钥匙及房屋安置并交给王海泉，一直居住至今，不可能存在山东新世纪房地产开发有限公司将涉案房屋交给孙斌验收交房。

经本院审查，段店村委会给孙斌出具的《情况说明》称涉案房屋非段店村组织安置村民的安置房源，一审孙斌提交的山东新世纪房地产开发有限公司的《情况说明》称涉案房屋是山东新世纪房地产开发有限公司开发建设并对外出售给购房人孙斌的，两份情况说明的内容能够相呼应，王海泉对该证据不予认可，但未提交反证，故本院对该《情况说明》予以采信。房款交款转账单虽为复印件，但转账单上盖有山东新世纪房地产开发有限公司的公章，且转账日期与一审提交的收据日期一致，能够证明孙斌已将房款交付完毕，本院对该证据予采信。山东新世纪房地产开发有限公司出具的《情况说明》的内容能与房款交款转账单、房款收据、《房屋买卖合同》相互印证，本院对该证据予以采信。孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》约定，孙斌付清全部放款后，房屋交付其使用。而验房确认书系二审诉讼中提交，落款日期为2017年5月8日，早于其付清全部房款的时间2017年8月16日，与房屋买卖合同的约定相矛盾，且孙斌未付房款即将房屋验收交付，不符合常理，故该验房确认书不能证明涉案房屋已交付。

王海泉提交其在2011年3月23日向段店北路街道办事处上访要求安置的来信转送单（回执）、来信转送单（存根）复印件、《段店北路街道办事处关于王海泉信访事项的核查告知书》扫描件各一份，以证明了王海泉自2011年至2014年5月20日一直向村、街道办、济南市政府、中央巡视组上访，要求安置。2014年5月20日之后，迫于济南市政府、中央巡视组的回复，村委会及街道办在2014年10月份与王海泉协商暂时安置1602室给王海泉，王海泉至2014年11月安置入住居住至今。同时王海泉申请证人潘某某、延某某、穆某某、张某某出庭作证，潘某某、延某某、穆某某陈述其与王海泉是街坊关系，张某某陈述其与王海泉是一个村的，四证人均陈述王海泉于2014年入住涉案房屋。

经本院审查，来信转送单（回执）、来信转送单（存根）复印件、《段店北路街道办事处关于王海泉信访事项的核查告知书》扫描件仅能反映其上访情况，不能证明涉案房屋是段店村委会给王海泉的安置房。四证人与王海泉有利害关系，无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据。

经本院审理，一审认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，孙斌与山东新世纪房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》约定，孙斌付清全部放款后，房屋交付其使用。而验房确认书落款日期为2017年5月8日，早于其付清全部房款的时间，与上述合同约定不符。且2017年5月25日孙斌发现涉案房屋被占却仍于2017年8月16日支付房屋价款，孙斌未支付房款即将房屋验收交付，均有悖于常理。因此，孙斌主张涉案房屋已经交付，证据不足，本院不予采信。山东新世纪房地产开发有限公司尚未给孙斌交付房屋，故孙斌应向山东新世纪房地产开发有限公司主张权利，其要求王海泉腾房，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由孙斌负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘彦亭

审判员　　郭维敬

审判员　　赵　雯

二〇一八年十二月二十九日

书记员　　韩　笑

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