济南市槐荫区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁0104民初3108号

原告：孟庆凯，男，1984年10月18日出生，汉族，住济南市。

原告：高春燕，女，1986年3月8日出生，汉族，住济南市。

两原告共同委托诉讼代理人：林吉兵，山东储誉律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：张一凡，山东储誉律师事务所实习律师。

被告：邢同杰，男，1942年10月18日出生，汉族，住济南市。

被告：邢继华，女，1971年6月25日出生，汉族，住济南市。

两被告共同委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。

两被告共同委托诉讼代理人：张鹏，山东华剑律师事务所实习律师。

第三人：山东链家房地产经纪有限公司济南第一百二十分公司，住所地济南市。

负责人：高春慧，总经理。

委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，该公司员工，住济南市。

委托诉讼代理人：胡延振，男，1983年5月15日出生，汉族，该公司员工，住济南市。

原告孟庆凯、原告高春燕与被告邢同杰、被告邢继华、第三人山东链家房地产经纪有限公司济南第一百二十分公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告孟庆凯、原告高春燕及两原告的共同委托诉讼代理人林吉兵、张一凡，被告邢同杰、被告邢继华的共同委托诉讼代理人闫俊荣、张鹏，第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人王建静、胡延振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孟庆凯、高春燕向本院提出诉讼请求：1.请求确认因邢同杰、邢继华的根本违约而解除《存量房屋买卖合同》；2.判令邢同杰、邢继华向其支付违约金13.2万元；3.判令邢同杰、邢继华返还其定金3万元。事实和理由：2017年3月21日，我们与邢同杰、邢继华签订《存量房屋买卖合同》，同日，与邢同杰、邢继华、链家经纪公司签订《居间服务合同》。《存量房屋买卖合同》约定，邢同杰、邢继华所售房屋，建筑面积共66.33平方米，总价款66万元。双方对房屋产权及具体情况作出承诺：如因一方违反承诺，导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。合同签订后，我们已于2017年3月21日向邢同杰、邢继华支付定金3万元。但邢同杰、邢继华却拒不履行义务，于2017年5月明确表示拒绝出售房屋，构成根本违约。自2017年3月21日双方签订房屋买卖合同以来，二手房房价已从均价10000元/平上涨至12000元/平，我们重新购买同地段相同面积二手房将要多支付房款将近15万元。综上所述，请求法院支持我们的诉讼请求。

邢同杰辩称，1.双方签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋是我与妻子王某某的夫妻共同财产，王某某患有多发性脑梗死等多种疾病，签订该房屋买卖合同时，王某某正在五院重症监护室住院治疗，对买卖不知情。对方诉称因我方根本违约而解除合同不当，合同有效成立的前提下才能解除合同。2.我并未违约。孟庆凯、高春燕遇到限购政策，而根据合同约定，双方对限购均不承担违约责任。合同约定签订合同90个自然日后超过30日才构成根本违约。孟庆凯、高春燕没有书面通知我，并未超过30日即向法院提起诉讼，属于违约。法院应当驳回其诉求。3.链家经纪公司是分公司，不具有企业法人主体资格，且在工商没有备案，不具有民诉法规定的主体资格，属于不适格的当事人，不能参加本案诉讼。

邢继华辩称，该案是房屋买卖合同纠纷，合同的相对方是孟庆凯、高春燕和邢同杰，我仅是代理人，不是合同主体。根据民法总则第六十三条第二款的规定，应当由被代理人承担责任。法院应当驳回对我的诉讼请求。

链家经纪公司述称，1.促成双方签署存量房屋买卖合同的主体是我公司，而非我公司的济南第一百二十分公司，济南第一百二十分公司作为我公司的分公司，没有法人资格，不能独立承担法律责任。2.孟庆凯、高春燕诉求的损失及违约金并非我公司造成，我公司不应承担违约责任。3.我公司作为居间方，在双方签署《存量房屋买卖合同》后已经完成居间义务，如双方继续履行合同，居间方将协助双方办理手续。

本案当事人围绕诉讼请求和答辩内容依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，孟庆凯、高春燕提交的《房屋买卖业务签约文件合订本》、授权委托书、房屋所有权证复印件、定金收条、房地产经纪服务告知书，邢同杰提交的房屋权属状况信息，链家经纪公司提交的房屋所有权证原件，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理,对双方当事人没有争议的事实认定如下：

1.2017年3月21日，邢同杰作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的孟庆凯、高春燕签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将其房产及储藏室出售给买受人，建筑面积为66.33平方米，总价款66万元。关于付款方式，合同第三条约定，买受人于2017年3月21日向出卖人自行支付定金3万元；于银行审批通过三个工作日将第一笔购房款人民币19万元自行支付给出卖人。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，双方于签订合同后90个自然日内共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为43万元，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第四条载明出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。关于违约责任，合同第八条约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。合同第十条其他约定处载明：出售方因妻子身体不适，需要时间办理出售房屋的相关手续，若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担其全部违约责任，买卖双方知晓并认同。合同还约定了其他事项。合同落款处显示邢同杰在出卖人处签名捺印，邢继华在出卖人的委托代理人处签名捺印。孟庆凯、高春燕在买受人处签名捺印。

2.《存量房屋买卖合同》签订后，孟庆凯、高春燕于2017年3月21日支付定金3万元。邢继华向其出具定金收条。双方未办理后续的房屋买卖手续。目前涉案房屋并未交付。

3.涉案房屋的房屋所有权证上载明：房屋所有权人为邢同杰，共有人一栏空白。济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》载明：房屋所有权人为邢同杰，共有人王某某（邢同杰之妻）。

4.邢同杰与邢继华系父女关系。2017年3月21日，邢同杰出具一份授权委托书，载明：因本人邢同杰有事不在济南，不能亲自办理房产的买卖相关手续，现委托受托人邢继华，作为我的代理人办理此房产的相关事宜及手续。代理权限是代为签订买卖合同，代收定金、代为办理交接房屋的相关事宜。

5.第三人山东链家房地产经纪有限公司济南第一百二十分公司具有营业执照，成立日期为2016年10月26日。

双方当事人争议的主要事实是：

1.孟庆凯、高春燕在与邢同杰签订房屋买卖合同时，是否知道该房屋为邢同杰与王某某的夫妻共同财产。孟庆凯、高春燕称涉案房屋的所有权证上没有载明共有人，且在合同中邢同杰之配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，因此其不存在过错。邢同杰则称通过合同可以看出孟庆凯、高春燕明知邢同杰的妻子正在患病，应该清楚该房产为夫妻共同财产。

2.造成房屋买卖合同不能履行的原因是否是受济南市房屋限购政策的影响。孟庆凯、高春燕称其不受限购政策影响，提供了济南市社会保险事业局出具的《社会保险个人权益记录单》2份，证明其夫妇二人均已在济南市缴纳社保超过24个月；提供中国人民银行征信中心的《个人信用报告》2份，证明其符合贷款条件；提供与案外人签订的2017年7月1日《存量房屋买卖合同》1份，证明其能够正常买卖房屋。邢同杰虽然对上述证据提出异议，但没有充分的理由推翻。对于孟庆凯、高春燕提供的证据，本院予以采信。本院认定孟庆凯、高春燕并未受到济南市房屋限购政策的影响而丧失购房资格。

3.邢同杰在履行合同过程中是否明确表示不再出售房屋。孟庆凯、高春燕为证明邢同杰明确表示拒绝出售房屋，提供了通话录音一份，通话双方为链家经纪公司的员工和邢继华。该录音中，邢继华明确表示因其母亲病情好转不再出售房屋。链家经纪公司提供了录音原始载体，对该通话录音予以认可，对员工身份予以确认。邢同杰对录音的真实性提出异议，并称邢继华没有权利决定是否卖房。因邢同杰没有提供充分的理由和证据推翻孟庆凯、高春燕提供的通话录音，本院对该通话录音的真实性予以采信。邢继华作为邢同杰的女儿和委托代理人，虽然在代理权限中没有写明有权解除合同，但邢同杰在委托书中写明委托邢继华办理此房产的相关事宜及手续，相对方有理由相信邢继华系代理邢同杰做出的该行为。综合本案的情况，可以认定邢继华所称的不再出售房屋是邢同杰的意思表示。

本院认为，孟庆凯、高春燕与邢同杰签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，邢同杰的妻子王某某是否知情并同意出售涉案房屋，不影响房屋买卖合同的效力。孟庆凯、高春燕与邢同杰均应按照合同约定履行权利义务。根据查明的事实，邢同杰主张孟庆凯、高春燕受济南市房屋限购政策的影响导致合同不能履行，依据不足。孟庆凯、高春燕在合同履行过程中不存在违约行为。相反，孟庆凯、高春燕提供的证据可以证明，造成房屋买卖合同不能履行的原因是邢同杰反悔，不再出售房屋。按照双方合同约定，邢同杰的行为已经构成根本违约。孟庆凯、高春燕要求解除《存量房屋买卖合同》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。邢同杰应当返还孟庆凯、高春燕已经交纳的定金3万元，同时按照合同约定支付违约金，数额为合同总额的20%，即13.2万元。

邢继华虽仅是代理邢同杰签订房屋买卖合同及办理买卖过程中的有关手续，但双方在合同中约定“若后期因出售方违约导致合同不能履行邢同杰及代理人邢继华承担其全部违约责任”，属于债务加入，邢继华应与邢同杰共同承担责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：

一、解除孟庆凯、高春燕与邢同杰于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》；

二、邢同杰于本判决生效之日起十日内向孟庆凯、高春燕返还定金30000元；

三、邢同杰于本判决生效之日起十日内向孟庆凯、高春燕支付违约金132000元；

四、邢继华对上述债务与邢同杰共同承担责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13940元，减半收取计6970元，由邢同杰、邢继华负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　夏　珍

二〇一七年十一月二十三日

书记员　焦婷婷

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