济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁0102民初90号

原告：杨忠刚，男，1981年6月25日出生，汉族，无业，住济南市。

委托诉讼代理人：褚兴在，山东储誉律师事务所律师。

被告：张岩，男，1975年8月14日出生，汉族，济南市政务服务中心职工，住济南市。

委托诉讼代理人：牛启辰，山东保君律师事务所律师。

第三人：张志发，男，1949年10月1日出生，汉族，退休，住济南市。

委托诉讼代理人：徐鹏，山东保君律师事务所律师。

原告杨忠刚与被告张岩、第三人张志发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠刚的委托诉讼代理人褚兴在，被告张岩的委托诉讼代理人牛启辰到庭参加诉讼。后原告杨忠刚申请追加张志发为第三人参加诉讼，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告杨忠刚的委托诉讼代理人褚兴在，被告张岩的委托诉讼代理人牛启辰，第三人张志发的委托诉讼代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨忠刚向本院提出诉讼请求：1、判令原告杨忠刚为济南市历下区鼎秀家园北某房屋的实际购买人；2、诉讼费由被告张岩承担。事实与理由：我与被告张岩于2016年1月8日签订了房屋转让协议书，约定我以被告张岩的名义购买济南市政府部门团购的鼎秀家园北某房屋一套。后我将首付款30万元打入被告张岩指定账户，同时向被告张岩支付了8万元的转让费，以上共计38万元。后被告张岩因房价增长故意不协助我办理相关销售和后期交款事宜，明显存在恶意违约的情形，给我方造成巨大经济损失和精神压力，为维护我合法权益，特诉至贵院。

被告张岩辩称，涉案房屋已经由第三人张志发购买取得，已经交清全部购房款，并进行了合同备案登记手续，原告杨忠刚的诉讼请求，在客观上已经无法实现，在法律上不具有可执行性，请求法院予以驳回。为减少原告杨忠刚的损失，我已经将收到的38万元购房款于2017年12月5日返还给原告杨忠刚，在原告杨忠刚没有通过我或者直接向涉案房屋的开发商济南城建继续缴纳房款的情况下，原告杨忠刚的诉讼请求，没有法律事实与依据。涉案房屋在性质上属于济南市政府及相关机构的内部房，只有在市政府工作的人员才有购买资格，原告杨忠刚不具备相应的购买条件，与我签订的房屋转让协议是无效协议。我了解原告杨忠刚及其配偶在济南市已经数套房产，根据济南市关于限购的法律法规，原告杨忠刚也不符合相关的购买条件，在法律上无法取得涉案房屋的所有权。原告杨忠刚的诉讼请求没有法律依据。第三人张志发基于与涉案房屋济南城投公司签订的商品房买卖合同所享有的是物权，原告杨忠刚与我签订房屋转让协议享有的是债权，根据物权优于债权的原则房屋应由第三人张志发所拥有；物权法上规定的登记应做扩大解释，即包括预告登记、合同备案登记、正式登记等，法律上之所以规定商品房买卖合同备案登记法律意义在于防止房产开发商一房二卖，法院支持原告杨忠刚的诉讼请求很可能会侵害第三人张志发的利益，与法律相关规定之意义相左。本案原告杨忠刚诉讼请求涉及涉案房屋开发商济南城投在考虑到第三人张志发已经全额支付房款且已经进行合同备案的情况下，原告杨忠刚的请求不具有可执行性。

第三人张志发述称，我作为具有市政府集资购房的资格主体与济南市城市建设投资有限公司签订了房屋买卖合同，并缴纳了全部的购房款，且进行了相应的房产备案登记，因此对涉案房屋具有完整的所有权。涉案房屋为我所有，原告杨忠刚的诉讼请求，严重侵害了我的利益，请法院驳回原告杨忠刚的不当诉求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，原告杨忠刚与被告张岩签订房屋转让协议书一份，约定被告张岩同意原告杨忠刚以被告张岩的名义购买济南市市政府部门团购的“龙洞鼎秀家园”项目商品房一套，具体楼号为鼎秀家园-北-某；原告杨忠刚应当按照被告张岩与开发商签订的商品房买卖合同约定或市政府要求期限支付各项款项；首期付款30万元，因被告张岩已在2014年12月13日支付，原告杨忠刚应在2016年1月14日前将30万元打入被告张岩的指定账户；届时该套房屋的实际价格，以被告张岩单位及开发商针对本单位职工公布的价格为准；本协议签订时，已经过双方配偶及子女同意。合同由原告杨忠刚及被告张岩签字按手印予以确认。

2016年1月14日，济南市城市建设投资有限公司与被告张岩签订了认购协议，约定被告张岩认购甲方鼎秀家园项目北地块某，该房屋面积147.98平方米，单价8660元每平方米，房屋总价款1281507元，储藏室与房屋绑定销售，单价为4287元每平方米，预定车位1个，价格10万元，认购定金2万元，已缴纳的30万元购房意向金中的2万元转为认购定金。

2016年1月19日，原告杨忠刚向被告张岩银行转账38万元。2016年1月28日，被告张岩向原告杨忠刚出具收条，内容为：今收到杨忠刚定金38万元（8万元转让费）。

2017年2月7日，被告张岩与第三人张志发填写互换房源申请表，申请表载明：被告张岩认购的房源为鼎秀家园某，房屋面积为147.98平方米，单价为8660元，房屋总价为1281507元；第三人张志发认购的房源为鼎秀家园某某某；房屋面积为197.77平方米，单价为8620元，房屋总价为1704777元。购房人分别认购了以上商品房源，经双方协商并达成一致，自愿对上述认购房源进行互换，由此引起的一切经济及法律责任由双方自行承担，与开发商无关。

2017年9月19日，济南市城市建设投资有限公司与第三人张志发签订商品房买卖合同，约定由第三人张志发购买鼎秀家园北地块35号楼某某某房屋一套，房屋单价为8460.979元每平方米，总价款为1275408元。第三人张志发在房管部门对上述房屋及储藏室进行了合同备案登记。2017年8月7日，济南市城市建设投资有限公司向第三人张志发出具房款1275408元、车位款10万元、储藏室款50244元的收据三份。

2017年7月6日，被告张岩向原告杨忠刚发出解除协议通知，提出解除房屋转让协议。2017年12月5日，被告张岩向原告杨忠刚招商银行卡号为某某的账户转款38万元。原告杨忠刚招商银行卡号实际应为某某，并未收到被告张岩转账款项。

另查明，被告张岩之妻为张帆，张帆系第三人张志发之女，被告张志发与被告张岩系翁婿关系。

本院认为，2015年1月8日，原告杨忠刚与被告张岩签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋为商品房，并不违法国家法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院对此予以确认。

《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。本案中，被告张岩在认购鼎秀家园北地块某室房屋后，与第三人张志发共同利用特殊亲属关系的便利，在双方房屋面积不同，房屋价款差距较大的情况下，在济南市城市建设投资有限公司互换房源，以此达到不履行涉案房屋转让协议义务的目的。第三人张志发作为被告张岩的岳父，在被告张岩已经转让涉案房屋的情况下，无正当理由与被告张岩互换房源，从行为上已经构成恶意串通，严重损害原告杨忠刚的利益，严重违背诚实信用原则，因此，即使第三人张志发办理了涉案房屋的合同备案手续，其也不是涉案房屋的实际购买人。

关于被告张岩和第三人张志发辩称第三人张志发办理了网签就享有涉案房产物权的理由，本院认为，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，涉案房产并未登记在第三人张志发名下，第三人张志发只是进行了涉案房产的网签登记，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，第三人张志发虽然进行了网签登记，但并不享有涉案房产的物权权利。据此，原告杨忠刚请求确认其为济南市历下区鼎秀家园北地块35号楼某某某房屋实际购买人的诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

原告杨忠刚为济南市历下区鼎秀家园北地块35号楼某某某房屋的实际购买人。

案件受理费200元，保全费5000元，由被告张岩负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　王　晛

人民陪审员　　陈家春

人民陪审员　　于秉毅

二〇一八年七月三十日

书　记　员　　赵天娇

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