山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁01民终7337号

上诉人（原审原告）：刘京丽，女，1976年出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：褚兴在，山东储誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹雨晴，山东储誉律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：刘洪，男，1957年出生，汉族，济南市某公司经营部职工，住济南市。

委托诉讼代理人：常相坤，山东顺周律师事务所律师。

上诉人刘京丽因与被上诉人刘洪房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘京丽上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院(2017)鲁0103民初299号民事判决中第三项判决，依法改判支持刘京丽关于违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘洪承担。事实与理由：一、一审法院认定“合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，原、被告对此均不应承担违约责任”与事实不符。《房产买卖合同》第五条约定：“甲方应保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理。如甲方原因给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，并承担民事责任”，根据上述约定，刘洪（甲方）在得知需要办理遗产继承公证的合理期间内，应积极办理公证手续，使涉案房屋具备办理房屋过户手续的条件。刘洪主张其是11月17日得知需要公证，并向槐荫公证处递交了申请，但刘洪随后又撤回了该申请，也未通过法院诉讼的方式办理继承过户手续，怠于履行合同义务，已构成违约，并致使时间拖延至限购政策出台，涉案合同实际无法继续履行。二、刘洪在签订合同后以遗产继承公证手续为借口不履行合同义务，违反了诚实信用原则，是根本违约行为，应该承担违约责任。合同签订后，刘洪因房价上涨而反悔，遂拒不履行合同义务，拖延办理遗产继承公证手续，并以此为由拒不履行《房产买卖合同》，违反了诚实信用原则，已经构成根本违约行为，刘京丽作为守约方有权要求刘洪支付违约金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持刘京丽的上诉请求。

刘洪辩称，一审判决认定的事实，符合本案的实际情况，依法应予以维持。一、涉案房屋性质系房改房，这一点购房合同上明确载明，刘京丽和房屋中介应该是清楚的。一审法院查明，涉案房产的其他共有人都明确表示，他们愿意无条件配合过户，配合办理各种需要的手续，认可刘洪办理卖房的各种手续。刘洪所卖的房屋产权是清楚的。符合双方所签订的合同第五条的约定：甲方应保证上述房地产合法，权属清楚。根据双方合同约定，涉案房屋要在10日内也就是2016年11月5日之前完成过户，而中介通知刘洪房屋测绘时间定在11月7日，也就是说，在合同约定的时间内，根本无法完成过户，而双方又没有达成一个明确的房屋过户的具体时间。这个责任不应该由刘洪承担。刘洪在11月17日，得知需要公证，当天即开始准备材料，随后向槐荫区公证处递交申请，充分说明刘洪在积极履行合同，没有怠于履行合同义务。刘京丽在一审时主张是槐荫公证处不给公证，现在又更换说法是刘洪撤回公证，前后矛盾。刘洪不存在违约，一是双方在签订合同时，不会预见到政府会出台房屋限购政策；二是办理公证需要时间，双方签订的合同没有留出做公证的时间，也没有就此达成明确协议；三是因为中介和刘京丽要求通过法院诉讼程序办理过户手续，费用由刘京丽承担，刘洪同意后才从槐荫公证处撤回申请，并将房产证复印件、身份证复印件、户口本复印件、死亡证明等材料交到中介处，资料交给中介，中介又交给了刘京丽，后来刘京丽又反悔不予办理，刘洪无奈才让中介从刘京丽处拿回资料。可见，在整个过程中，刘洪没有违约行为，不应承担违约责任。二、刘洪想把自己的房子出售，是其真实意思表示，没有任何证据证明刘洪卖房子的意思是假的。刘京丽在上诉状中推测刘洪是因为房价上涨而反悔，拒不履行合同义务，违背诚实信用原则。这一点是不符合事实的。首先，这是刘京丽恶意推测，没有任何证据证明；其次，如果刘洪是因为房价上涨而拒不履行合同，刘京丽完全可以依法维权，要求刘洪履行合同并赔偿损失，而不是要求解除合同；第三，刘京丽和刘洪在签订并履行合同时都没有也不可能会预见到国家限购政策的出台，而正是因为国家限购政策的出台，才是导致涉案合同不能履行的根本原因。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

刘京丽向一审法院起诉请求：1.解除刘京丽与刘洪签订的房产买卖合同；2.刘洪退还定金38000元；3.刘洪支付违约金，以638000元为基数，自2016年11月6日起至判决生效之日止，按日千分之三的标准计算；4.刘洪赔偿自合同签订之日至判决生效之日期间房产的差额损失（以鉴定为准）。

一审法院认定事实：坐落于济南市市中区建国小经六路某号房屋的所有权人为刘洪，共有人为案外人孙希玲，房产证号为：济房权证中字第某号，建筑面积为40.98平方米，权属取得方式为房改购房，登记时间为2002年1月14日。涉案房屋房产证中所有权人仅为刘洪，共有人信息一栏为空白。

刘洪与案外人孙某某原系夫妻关系，孙某某于2009年5月30日去世，孙某某的父亲孙家某、母亲王希某均先于孙某某去世，孙某某的第一顺序继承人为丈夫刘洪、继子刘某（系刘洪与前妻之子）、女儿刘小某。

2016年10月24日，刘京丽（乙方、买方）与刘洪（甲方、卖方）在案外人济南万亨房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房产买卖合同》一份，合同约定刘洪将上述涉案房屋及无证3平方米小房出售给刘京丽，总价款为638000元，刘京丽先付定金38000元，约定10日内办理过户手续，余款60万元在过户时付清；合同第五条约定：“甲方应保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理。如甲方原因给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，并承担民事责任”，第七条约定：“甲乙双方在办理交税时，增值税和个人所得税由乙方承担。办理房产过户时契税、交易费、测绘费、登记费等手续对所需缴纳的有关税费由乙方承担”，第九条约定：“……甲乙双方在签定本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按日向本合同房屋买卖的守约方支付合同总房价千分之三的违约金并赔付守约方因此造成的损失”。合同签订当日，刘京丽向刘洪支付购房定金38000元，向济南万亨房地产经纪有限公司支付居间服务费9500元。

因孙希玲的遗产继承问题，2017年3月21日刘洪向山东省济南市泉城公证处提出公证申请，泉城公证处于2017年3月23日作出（2017）济泉城证民字第1881号公证书，公证书确认的事实为“……上述房产（即涉案房屋，一审法院注）应为被继承人孙某某与丈夫刘洪的夫妻共有财产，其中二分之一份额为被继承人孙某某的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人孙某某的上述遗产应由其配偶、父母、子女共同继承。因被继承人孙某某的父亲孙家某、母亲王希某均先于其死亡，被继承人孙某某的继子刘某、女儿刘小某又表示自愿放弃继承被继承人孙某某的上述遗产份额。因此，被继承人孙某某的上述遗产份额应由其丈夫刘洪一人继承……”。

另查明，2016年10月25日，济南万亨房地产经纪有限公司工作人员短信通知刘洪涉案房屋过户前的房屋测绘定于2016年11月7日进行。刘洪主张因测绘时间定于2016年11月7日，故合同约定的10内办理过户根本无法完成。刘京丽对于刘洪的陈述予以认可，但主张双方在2016年11月17日共同前往房管部门办理过户手续，说明双方同意继续履行合同，但因涉案房屋存在产权和权属纠纷无法办理公证，导致无法办理网签和过户。

再查明，刘洪曾前往济南市槐荫区公证处申请办理涉案房屋的继承公证，但最终未在济南市槐荫区公证处办理。刘京丽主张在槐荫区公证处审查时发现共有人孙某某的继承人孙家某也已去世，遗产存在转继承或代位继承的情况，而且还可能涉及刘洪与其前妻子女的继承权问题，故槐荫区公证处未予公证。刘洪对于刘京丽的陈述不予认可，称相关公证申请资料是主动从槐荫区公证处撤回的，当时刘京丽承诺找人帮助办理遗产继承公证或通过法院诉讼的方式解决遗产继承问题，并非槐荫区公证处不能办理，但后来刘京丽又反悔不帮助办了，刘洪才于2017年3月自行在泉城公证处又办理的公证。

还查明，刘京丽于2016年3月14日因产权调换取得位于本市市中区住宅房屋一处、于2016年4月12日办理了位于本市槐荫区一处住宅房屋的网签备案。2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布了济政办发[2016]31号“关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知”、济南市城乡建设委员会发布了济建开字【2017】2号“关于贯彻执行住房限购有关事项的通知”，通知自2016年12月26日起在本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区及济南高新区范围内已拥有2套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），暂停在本市部分区域（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）向其出售住房。刘洪主张刘京丽名下已有两套房屋，因出台了房屋限购政策，刘京丽失去了购买第三套房屋的资格，才导致合同无法履行。刘京丽对于刘洪的主张不予认可，称是在2016年11月17日未能办理涉案房屋过户手续后才出台的政策导致其被限购。

另，刘洪在本案一审审理期间申请证人刘某（系刘洪之子）、证人刘小某（系刘洪之女）出庭作证，欲证实涉案房屋的其他继承人均同意刘洪对外出售涉案房屋，并且同意配合办理过户手续，涉案房屋的产权清晰没有争议。刘京丽对于证人证言的真实性不予认可，主张证人与刘洪存在亲子关系，是在维护刘洪的利益。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘京丽与刘洪签订的《房产买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因刘洪当庭同意解除告刘京丽签订的《房产买卖合同》，故对刘京丽要求解除合同的主张，依法予以支持，合同自2017年4月21日起解除，合同解除后，刘洪应将购房定金退还刘京丽。虽然刘京丽主张涉案房屋未能在限购政策出台前完成网签过户是因为房屋存在产权纠纷无法办理公证所致，且因涉案房屋存在转继承或代位继承等问题槐荫区公证处也不予办理继承公证，但刘京丽并未举证证实涉案房屋有何产权纠纷，根据庭审查明的情况，结合济南市泉城公证处出具的公证书，可以证实，继承公证可以正常办理，涉案房屋并无产权或权属纠纷，故对刘京丽的此项主张，依法不予采纳。本案中，刘京丽与刘洪均认可合同约定的“10日内办理过户手续”是指2016年10月24日签订合同之日起10日内，即2016年11月5日前办理过户手续。虽然双方合同约定2016年11月5日前办理房屋过户手续，但根据庭审查明的事实可知，在办理涉案房屋过户前需要进行房屋测绘，而中介公司在合同签订第二天通知刘洪房屋测绘的时间为2016年11月7日，已超出了双方约定的过户时间，即刘京丽与刘洪根本无法在合同约定的2016年11月5日前完成房屋的过户手续，在此情况下，双方应再行协商确定房屋过户时间，如协商不成双方则应在合理期限内履行各自义务。虽然刘京丽主张是在2016年11月17日双方未能办理房屋过户手续后才出台了限购政策导致其无法购房，但刘京丽并未举证证实与刘洪重新达成了房屋于2016年11月17日前过户的约定，在此情况下，无法认定未能在2016年11月17日前完成网签过户系因刘洪违约所致。在涉案房屋尚未办理网签过户前，因相关限购政策的出台导致刘京丽无法购买涉案房屋，导致合同实际无法继续履行，系因不能归责于买卖双方的原因所致，刘京丽与刘洪对此均不应承担违约责任，故对刘京丽要求刘洪支付违约金的主张，依法不予支持。虽然刘京丽要求刘洪赔偿房产差额损失，但并未提出具体赔偿金额，亦未申请鉴定，且涉案合同无法履行并非刘洪违约所致，故对刘京丽的此项主张，依法不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告刘京丽与被告刘洪于2016年10月24日签订的《房产买卖合同》，自2017年4月21日起解除。二、被告刘洪于判决生效之日起十日内退还原告刘京丽定金38000元。三、驳回原告刘京丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元、财产保全费1270元，均由原告刘京丽负担。

二审中，刘京丽围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘京丽提交2016年12月20日济南万亨房地产经纪有限公司工作人员与刘洪的儿媳之间的通话录音一份，证明刘洪因房价上涨而反悔卖房，拒不履行合同义务。经质证，刘洪对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为该证据不属于二审新证据的范畴，从该证据中不能证明刘洪违约，恰恰说明几个问题：1、办理公证手续比较麻烦、所需材料较多，而中介在签订合同时也没有告知；2、中介明确要求走法院诉讼程序，这和一审查明的事实刘洪将材料从槐荫公证处要回交给中介走诉讼程序相符合，说明刘洪在积极履行合同。该录音还说明是因为公证和诉讼费用的承担问题双方经过了多次协商。最后刘京丽答应承担诉讼费用，因为中介要收取手续费和刘京丽没有达成一致，中介又将材料交给刘京丽让其自己办理，后来刘京丽又反悔没有办理，这和一审时刘洪提交的刘洪和中介的录音证据相互印证。同时，根据代理人了解的情况，刘洪在出售涉案房产的同时准备购买一所大房子，谈不上因房价上涨而悔约的事实。

对二审争议的事实，本院认定如下：刘洪的儿媳既非涉案房屋买卖合同的相对人，亦非涉案房屋的共有人或继承人，且亦未持有刘洪向其出具的针对涉案房屋买卖合同的授权委托书，故其陈述不能代表刘洪的意思表示。故对刘京丽提交的该录音证据，本院不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，刘京丽和刘洪签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合相关法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。《房产买卖合同》第五条约定：“甲方应保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理。如甲方原因给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，并承担民事责任。”刘京丽主张双方签订合同之后，因房价上涨，刘洪以涉案房屋需办理遗产继承公证手续为借口，怠于履行合同义务，致使时间拖延至限购政策出台，涉案合同无法继续履行，应当承担违约责任。刘洪对此不予认可，主张其积极履行合同义务，并提交济南市泉城公证处出具的公证书予以佐证，合同之所以不能继续履行的原因系不可归责于双方的原因即限购政策的出台所致，其不应当承担违约责任。在刘京丽未提交证据证明合同不能履行系刘洪的原因导致而非限购政策的原因导致，故对刘京丽的上诉主张，本院不予支持。

综上所述，刘京丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2600元，由上诉人刘京丽负担。

本判决为终审判决。

审判长　褚　飞

审判员　刘晓菲

审判员　高希亮

二〇一七年十一月六日

书记员　刘　琳

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