山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鲁01民终4430号

上诉人（原审被告）：李波，男，1989年6月4日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：崔晓宁，山东康桥律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：吕红玲，女，1988年1月11日出生，汉族，住济南市。

被上诉人（原审原告）:甄红娟，女，1985年10月5日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：褚兴在，山东储誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹雨晴，山东储誉律师事务所实习律师。

第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。

法定代表人：金田，董事长

委托诉讼代理人：朱凤玲，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：杨玉亮，男，该公司工作人员。

第三人：中国银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。

负责人：杨峻，行长。

上诉人李波、吕红玲因与被上诉人甄红娟、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）、中国银行股份有限公司济南市中支行（以下简称中行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

李波、吕红玲上诉请求:1.撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6360号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费均由甄红娟负担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误。一、一审判决认定甄红娟未按合同约定办理贷款手续，不构成根本性违约属于事实认定错误。1.李波、吕红玲与甄红娟签订《房屋买卖合同》第七条约定，双方在合同签订之日起7日内办理房屋过户、评估、贷款手续，但事实上甄红娟在协议签订后15日后才提交了相应的贷款材料，构成违约。2.一审判决认定贷款的审批和实际放款时间并非由甄红娟自主控制，这不应成为甄红娟无休止拖延办理贷款审批手续的合法理由。甄红娟严重违反涉案合同第四条约定，构成根本性违约。涉案合同第四条第二款约定，剩余房款人民80万元整，在银行发放贷款之日由银行向李波、吕红玲直接支付，如果按揭贷款不能办理或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，由乙方一次性补足。第十二条第3款约定:“乙方不履行付款义务，守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同”虽然，上述条款对剩余80万购房款的支付时间约定不明确，但这并不等于甄红娟支付剩余80万元购房款不受时间限制，李波、吕红玲与甄红娟于2016年8月14日签订房屋买卖合同，但至2017年2月24日，在长达6个月时间里甄红娟也未提供其贷款审批通过的证据材料，这已严重超过了贷款资质审查的必要合理期限，已构成根本违约。况且，甄红娟在贷款资格迟迟无法通过审核的情形下，也未能及时按照合同第四条“如果按揭贷款不能办理，由乙方一次性补足”的约定履行付款义务。李波、吕红玲有权依据《房屋买卖合同》第十二条约定解除合同。综上，甄红娟已构成根本性违约，李波、吕红玲有权解除双方签订的房屋买卖合同。一审判决认定贷款的审批和实际放款时间并非由甄红娟自主控制为由认定甄红娟不构成根本违约，事实认定错误。二、一审判决判令李波将涉案房屋过户至甄红娟名下，显失公平。李波、吕红玲在签订合同之初就已明确告知甄红娟，卖掉此房的目的是购买新房屋以改善居住环境，但直到2017年2月24日第二次开庭时，甄红娟贷款资格一直未获得审批通过。在按揭贷款无法办理的情形下，甄红娟未及时采取其他方式履行补足房屋价款的义务，因此导致买卖合同解除的法律后果，应由甄红娟自行承担。即使甄红娟在第二次开庭后，将剩余80万购房款向一审法院提存，但这距离合同签订以长达6个月。在此期间，济南市房屋价格发生急剧暴涨，若按照原合同继续履行，李波、吕红玲无法用原房屋价格购买新房屋。更为严重的是，根据济南市政府下发《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》限购政策，李波、吕红玲不具备购房者资格，涉案房屋作为其唯一住房，如果继续履行合同，势必影响李波、吕红玲及其家人正常生活，孩子也面临无学可上的境地。本案系因甄红娟贷款资格长时间未能审核通过，且未能及时采取其他补救措施而引起的，由此产生的一切后果应由甄红娟来承担。但一审法院仍判令继续履行原合同，判令李波、吕红玲将涉案房屋过户至甄红娟名下，明显有失公允。三、李波、吕红玲出卖房屋的目的是购买面积较大房屋以改善自己的居住环境，而非以营利为目的，涉案房屋系唯一住房，出卖此房屋后因不具备购房资格，而无法在济南购买新的房屋。然而，甄红娟在天桥区梁府小区已有一套住房，本合同已无履行必要。一审判决未能从案件双方当事人实际情况出发，未从整个案件考量，判决继续履行合同实属不当，也起不到定纷止争的法律及社会效果。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，为维护法律的尊严，维护李波、吕红玲的合法权益。

甄红娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。1.双方签订的《房屋买卖合同》第七条意在督促双方在中介的协助下，及时办理涉案房屋买卖的相关事宜，并非将贷款发放时间限于7日内。甄红娟在签订合同后，依约按时向中介、银行提交的相关材料并办理了相关手续，并无违约之处。甄红娟已经根据合同约定支付首付款，剩余房款80万元，由银行支付，并非甄红娟的付款义务，且合同未约定剩余购房款的支付期限，李波、吕红玲在收到定金及首付款后拒绝按照合同约定履行解押义务，因此银行未能发放贷款。李波、吕红玲将支付剩余80万元购房款归于甄红娟的付款义务与事实不符，与合同约定不符。2.在银行按揭贷款无法发放的情况下，甄红娟及时将剩余购房款80万元提存至一审法院，完全履行了付款义务。李波、吕红玲卖房的动机与甄红娟无关，与涉案合同无关。

中住公司述称，没有意见。

中行未陈述意见。

甄红娟向一审法院起诉请求：1.李波将坐落于济南市历下区某某某某某某12号楼2单元202室房屋的所有权转移登记至甄红娟名下；2.李波赔偿律师费2万元；3.本案诉讼费用由李波承担；4.吕红玲就第二、三项诉讼请求与李波承担连带责任。

一审法院认定事实：李波与吕红玲于2011年9月8日登记结婚；涉案房屋位于济南市历下区某某某某某某12号楼2-202室，于2012年8月12日办理产权登记，产权证号为济房权证历字第某号，证载建筑面积81.83平米，所有权人为李波。涉案房屋于2012年8月20日为中行设立了抵押，抵押金额为40万元。

2016年8月14日，李波、吕红玲（甲方）与甄红娟（乙方）在中住公司（丙方,经办人为张才杰）的居间下签订房屋买卖合同一份。合同约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，附属设施含室内固定装修，除冰箱、空调外其余留下，维修基金均包含在房价中，涉案房屋有抵押、有租赁；涉案房屋总价款106.7万元，合同签订时乙方支付定金3万元；乙方于贷款审批通过撤押当日支付首付款23.7万元，剩余房款80万元在银行发放贷款之日由银行直接支付给甲方，若按揭贷款不能办理或贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足，若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割当日，由乙方结清全部房款；双方的过户费用、丙方居间佣金、金融代理费等所有费用由乙方承担；双方应在合同签订之日起7日内，委托丙方办理过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；甲方应当在贷款审批通过三日内办理涉案房屋的解押手续，解押钱款来源为乙方首付款+甲方自行筹集；甲方收到全款当日向乙方交付房屋；违约方应赔偿对方律师费损失。在合同第十三条中，双方手写补充了以下条款：待双方过户后，乙方产权证下发之日起三日内将产权证领出递至丙方，丙方协助办理抵押手续；双方协商由乙方在8月29日之前支付甲方20万元首付款。

甄红娟于2016年8月14日支付了3万元定金，于2016年8月29日支付房款20万元，于2016年9月23日支付房款3.7万元，以上房款合计26.7万元。2016年8月25日，李波、吕红玲与甄红娟将房屋买卖合同进行了网签，网签合同的出卖人为李波，买受人为甄红娟、高康。2017年2月27日，甄红娟将剩余的80万元购房款提存至一审法院。

2016年9月14日20点41分，吕红玲通过微信告知甄红娟：吕红玲出卖涉案房屋的目的是为了购买其他房产，但甄红娟在合同签订的十五天后才提交贷款资料，合同签订一个多月贷款仍未落实，导致吕红玲看中的房子已经涨价，即使卖掉涉案房屋也无法购得其他房产，为此要求解除双方的房屋买卖合同。2016年9月28日，中住公司的张才杰书写了情况说明一份，张才杰称房屋买卖合同签订后双方约定甄红娟支付3万元定金及20万元首付款，后李波去办理房屋解押手续，甄红娟按约履行了义务。另，为处理本案争议，甄红娟支付了律师代理费2万元。

一审法院认为，李波、吕红玲与甄红娟自愿签订的房屋买卖合同合法有效。本案争议的焦点为李波、吕红玲是否有权解除合同，甄红娟是否有权要求继续履行合同。买卖合同约定双方在合同签订后7日内提交贷款资料，甄红娟应在贷款审批通过、撤押当日支付23.7万元，但并未约定剩余购房款的支付期限。甄红娟已按约定支付了定金和首付款，李波、吕红玲却未能办理涉案房屋的解押手续；贷款的审批和实际放款时间也并非甄红娟能自主控制的，故即使甄红娟在合同签订的第十五日才提交了贷款资料，甄红娟也不构成根本违约，故李波、吕红玲无权就此在合同签订刚满30日时就解除合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。甄红娟已将剩余80万元购房款提存至一审法院并主张行使涤除权，代李波、吕红玲清偿对中行的抵押债务，现甄红娟已经完全履行了付款义务，其要求李波协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。中行无正当理由到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利；甄红娟提存的80万元购房款足以清偿该行的抵押债权，中行对李波的抵押债权应自判决生效之日起停止计息，并可就甄红娟的提存款优先受偿。

虽然甄红娟未构成根本违约，但其在合同履行过程中存在一定瑕疵，且实际提存80万元购房款时距吕红玲通知其解除合同之日已达5个多月，故对于甄红娟要求李波、吕红玲赔偿2万元律师费损失的诉讼请求，不予支持。判决：一、李波于判决生效之日起十日内协助甄红娟办理位于济南市历下区某某某某某某12号楼2-202室房屋的过户手续；二、驳回甄红娟要求李波、吕红玲赔偿律师费损失2万元的诉讼请求。案件受理费300元，财产保全费5000元，由李波、吕红玲共同负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，2016年8月14日，李波、吕红玲与甄红娟在中住公司的居间下签订房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。

本案二审争议焦点为：甄红娟是否构成根本违约。

双方签订的房屋买卖合同约定，甄红娟应在签订合同当日支付定金3万元，并于贷款审批通过撤押当日将首付房款237000元存入李波指定账户……该合同亦约定双方在合同签订后7日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料。甄红娟已按约定于签订合同当日支付了定金3万元，并于2016年8月29日支付房款20万元，于2016年9月23日支付房款3.7万元。

李波、吕红玲主张甄红娟违反合同约定，未按照合同约定期限办理贷款。本院认为，双方签订的房屋买卖合同中仅约定了双方向中住公司提交贷款相关手续的时间，并未约定贷款发放时间，且贷款的审批和实际放款时间亦非甄红娟所能控制，中住公司的张才杰作为涉案房屋买卖的实际经办人，已经出具说明，证明甄红娟按约履行了义务。李波、吕红玲主张甄红娟在合同签订的第十五日才提交贷款资料，对此甄红娟不予认可，且即使甄红娟在合同签订的第十五日才提交了贷款资料，甄红娟也不构成根本违约，李波、吕红玲无权就在合同签订刚满30日即要求解除合同。

综上所述，李波、吕红玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费600元，由李波、吕红玲负担。

本判决为终审判决。

审判长　　闫振华

审判员　　黄宏伟

审判员　　李　静

二〇一七年八月十日

书记员　　李在利

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