山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁01民终5917号

上诉人（原审被告）：房玉莲，女，1982年5月12日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：孙宗，山东海蔚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李学安，男，1962年7月16日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：褚兴在，山东储誉律师事务所律师。

原审第三人：刘春华，女，1958年12月23日出生，汉族，住济南市。

上诉人房玉莲因与被上诉人李学安占有保护纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

房玉莲上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，改判驳回李学安的诉讼请求。二、判令李学安承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清“涉案房屋是济南恒泰华润房地产开发有限公司(以下简称恒泰公司)的财产，还是刘春华的个人财产”的事实，直接影响一审法院对占有事实的认定，进而影响本案中李学安的诉讼主体资格是否适格。由于本案定性为返还原物纠纷，那么对占有事实产生的原因和依据应当进行查明，进而确定是有权占有，还是善意占有，恶意占有?进而确定是否应当返还原物或进行损害赔偿。但是，无论李学安是基于2006年商品房购销合同，还是依据执行和解协议，即使李学安占有涉案房屋也是恶意占有，不享有损害赔偿请求权。(2016)鲁01民终5892号民事裁定书认定，刘春华只是原恒泰公司的股东，在恒泰公司被注销后，刘春华对涉案房屋有无处分权未查明，导致本案对李学安占有基本事实认定不清，李学安是基于何种原因产生的占有，直接决定了占有是恶意还是善意。至今李学安一直声称是依据2006年商品房购销合同而享有的权利，而经法院审理查明，李学安与恒泰公司签订的2006年商品房合同的真实意思表示并非买卖房屋，而李学安与恒泰公司的基础法律关系为欠款关系，该法律关系不能导致占有的事实发生，因此李学安基于该2006年合同主张占有显然是恶意占有。在原一审、二审、发回重审审理过程中，李学安均以2006年的合同作为享有占有涉案房屋的基础，并非依据2011年9月23日的和解协议，因此李学安自认该2011年执行和解协议并未履行，也就是说李学安并非基于该原因产生的占有。二、房玉莲与刘春华、恒泰公司签订的《商品房购销合同》系有效合同，且房玉莲自2012年1月实际居住至今，对涉案房屋享有合法的财产权利。2011年12月31日，恒泰公司、刘春华与房玉莲签订了《商品房购销合同》，刘春华进行签字确认，也支付了全部款项，而房玉莲也于2012年1月入住涉案房屋，房玉莲对该涉案房屋享有合法使用的财产权利。三、李学安、刘春华及恒泰公司的原股东存有恶意串通，进行虚假诉讼，严重违背诚实信用原则。在此情形下，恶意串通方出具的交接协议、济南恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）出具证明等证据没有任何效力，一审法院对李学安2012年3月6日对涉案房屋占有的事实认定不清。1、李学安提交的交接协议、物业证明、物业公司出具的车位收据等证据没有任何效力，不能证实李学安2012年3月6日入住涉案房屋的事实。本案发回重审后，经一审法院审理查明，李学安签订的2006年5月8日房屋购销合同、2011年5月30日房屋购销合同均系虚假的买卖合同，其真实意思表示均不是买卖，但是为规避法律，损害房玉莲的合法权益，李学安与恒泰公司的股东刘春华、刘云龙、王新荣、刘春波进行恶意串通，在2013年提起了确认2006年房屋购销合同的虚假诉讼，并在当时开庭时做出了“买卖房屋”的虚假陈述。而通过本案一审查明的内容来看，两份合同均类似于担保性质，并非房屋买卖关系。具体证据详见2017年9月19日一审法院开庭笔录(返还原物纠纷)第12页、第14页。李学安与刘春华及恒泰公司其他股东为达到损害房玉莲合法权利的非法目的，共同进行虚假诉讼，李学安与刘春华签订交接手续以及由恒泰公司股东控制的恒安物业公司出具的物业证明以及该物业公司出具的车位费收据(并非一审查明的车位费发票)还有何证明效力？除交接协议、物业证明、车位费收据外，没有李学安2012年3月6日入住的其他任何证据资料。另外，李学安提供的2012年9月28日的供暖发票系在知道房玉莲居住在涉案房屋内才办理的，但该证据不能证实李学安的入住时间系2012年3月6日。由于李学安也有类似担保的“房屋买卖合同”，因此到供暖部门进行签合同、缴费完全行得通，从原一审、二审、发回一审审理过程中，均可以证实李学安反复无常，陈述不具有稳定性，因此，该证据也无任何证明效力。2、一审法院既然认定刘春华在2011年9月23日至2012年9月22日租赁涉案房屋的事实，却又认定李学安2012年3月6日的占有事实，两者之间存有矛盾。一审法院认定李学安占有房屋的时间2012年3月6日的事实认定不清。虽然房玉莲认为李学安与刘春华签订的租赁合同不真实、不合法，与李学安、刘春华签订的交接协议存有矛盾。但是从另一方面可以得出李学安认可刘春华在2011年9月23日至2012年9月22日占有房屋的情况，而李学安又陈述2012年3月6日占有的事实显然存有矛盾。3、2012年3月6日的房屋交接协议不能证明李学安在该协议签订时占用涉案房屋的事实，且与李学安提交的2012年2月30目的交接清单相矛盾，没有任何证明效力。4、李学安在2015年起诉时声称“2006年5月28日李学安与恒泰公司签订《商品房购销合同》一份，在签订之日李学安即付清了全部房款，恒泰公司当年将房屋交付给了李学安。”其陈述与执行和解协议、房屋交接协议存有冲突，且该房屋交接协议出具时间不存在，该证据存有重大瑕疵。而李学安提供的执行和解协议与租赁合同的期限又存在冲突。李学安签订租赁合同时，涉案房屋到底是谁的?交接时间到底是何时?李学安是否实际入住?李学安不能做出合理的解释，且前后陈述不一致。李学安未提供有效的证据证明其原占有的事实。四、一审法院以“报警记录”认定房玉莲是侵夺人属事实认定不清。1、李学安提供的报警记录未记载报案人是谁，其内容也未对房玉莲系侵夺人进行认定，一审法院作出房玉莲系侵夺人的认定属事实不清。2、如果按谁报案，被报案方会被认定为侵夺方的话，房玉莲申请法院调取李学安就涉案房屋的报案记录，李学安多次就涉案房屋事宜进行了报案。五、李学安现有证据未推翻房玉莲在2012年1月占有涉案房屋的事实。根据谁主张谁举证的原则，应由李学安提交反驳房玉莲在2012年1月未入住的事实证据。暂不考虑李学安提供的物业证明、供暖费发票、车位费收据等证据的真实性、合法性，李学安入住的时间仅为2012年3月6日，而供暖发票显示的时间2012年9月28日，却不能推翻房玉莲2012年1月实际入住的事实，在此情况下，李学安要求返还原物请求无事实依据。六、假设李学安系涉案房屋的“占有人”，也因李学安超过l年的除斥期间及2年的诉讼时效后进行起诉，应驳回李学安的诉讼请求，一审法院以“报警记录”中断除斥期间的观点毫无法律依据。1、按照李学安的陈述，在2012年9月就知道了房玉莲占用房屋的事实，而李学安提交的报警记录不能证实李学安系报案人，也不能起到除斥期间中断的作用，李学安在2015年7月份才提起该诉请，显然超过一年除斥期间，已丧失行使返还原物的请求权。2、李学安起诉时也超过了两年诉讼时效，其提出损害赔偿请求权，不应得到支持。七、一审法院“每月5000元的经济损失”的事实认定不清，应予以驳回。李学安在2015年最初的诉讼请求是按照每月3000余元主张，经二审发回重审后，李学安又将经济损失变更为每月5000元，并未提供任何损失的证据资料，在同样的时间段，李学安却提供了不同的损失，显然，李学安的损失是不确定的，应该由李学安提供证据进行证明，而非一审法院通过主观判断进行认定。

李学安辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。

刘春华述称，房玉莲的上诉不应支持，我本身就是房地产开发商，我是直接卖给李学安的，也是直接交给李学安的，并且在一审法院的判决书和调解协议上也亲自签过字。李学安的房子是通过恒泰公司以正常交接的手续办理的，没有其他的任何一些不正当的手续和做法。

李学安向一审法院起诉请求：1、判令房玉莲停止侵权，立即搬离李学安所有的恒泰花园7-1-301室住房；2、判令房玉莲赔偿支付侵占李学安房屋期间的损失100000元；3、本案诉讼费用由房玉莲承担。诉讼过程中，李学安将前两项诉讼请求变更为：1、判令房玉莲停止侵权，立即搬离济南市恒泰花园7号楼东单元301室；2、判令房玉莲支付自2012年9月至搬离之日期间的房屋占用使用费（按每月5000元计算）。

一审法院认定事实：因李学安与恒泰公司存在债权债务纠纷，双方于2006年5月28日签订《商品房购销合同》，合同约定李学安购买恒泰公司开发建设的位于济南市恒泰花园小区7号楼东单元301室房屋，建筑面积210平方米，每平方米3300元，总房款693000元。恒泰公司于同日为李学安出具693000元的收款收据。该合同的签订系恒泰公司以该房屋作为欠款的担保，恒泰公司并未向李学安实际交付房屋。

2009年3月17日，经恒泰公司股东刘春华、刘春波、刘云龙、王新荣申请，恒泰公司被济南市工商行政管理局核准注销登记。

因恒泰公司未及时清偿李学安欠款，且双方发生了新的债权债务关系，恒泰公司原法定代表人刘春华以恒泰公司的名义与李学安于2011年5月30日就涉案房屋再次签订《商品房购销合同》，合同约定每平方米9000元，总房款1890000元。《商品房购销合同》落款处加盖恒泰公司售房合同专用章，刘春华在落款处签名。

2011年7月21日，李学安以刘春华为被告向一审法院提起民间借贷之诉，要求刘春华偿还借款3327065元。一审法院于2011年8月29日作出（2011）历城民商初字第1285号民事调解书，双方达成如下调解协议：刘春华于2011年9月1日前一次性付清李学安借款3327065元。后刘春华未按照调解协议履行，李学安向一审法院申请强制执行，一审法院于2011年9月2日以（2011）历城执字第1265号案件立案执行。执行过程中，李学安与刘春华于2011年9月23日达成执行和解协议，刘春华将涉案房屋折抵欠款190万元，将该房屋所有权转让给李学安。执行和解后，李学安与刘春华于当日签订房屋租赁协议，约定李学安将涉案房屋出租给刘春华居住使用，每月租金3000元，租赁期自2011年9月23日至2012年9月22日。

2012年3月6日，李学安与刘春华签订房屋交接协议，约定根据执行和解协议，刘春华将涉案房屋所有权转让给李学安，抵借款190万元，房屋内家具一宗折价10万元，合计抵款200万元，并据此进行房屋交接。房屋交接协议签订后，刘春华向李学安交付了涉案房屋及房屋内物品。

2013年4月28日，李学安以恒泰公司的四名股东刘春华、刘云龙、王新荣、刘春波为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求确认其与恒泰公司2006年5月28日签订《商品房购销合同》有效。一审法院于2013年5月15日作出（2013）历城民初字第1130号民事判决：李学安与原恒泰公司于2006年5月28日签订的《商品房购销合同》为有效合同。

另查明：2011年12月31日，刘春华以恒泰公司的名义与房玉莲就涉案房屋签订《商品房购销合同》，合同约定房玉莲购买涉案房屋，每平方米8000元，总房款168万元。刘春华向房玉莲出具了加盖恒泰公司财务专用章的168万元的收款收据。

双方当事人对房玉莲如何取得涉案房屋的占有存在争议。李学安主张2012年3月6日刘春华将涉案房屋交付后，房玉莲于2012年9月3日以强行破锁的方式侵占了涉案房屋。李学安对其主张提交了恒安物业公司出具的房屋交接和交纳物业费与车位费的证明、城市供用热力合同及供暖费发票、车位费发票、济南市公安局历城区分局山大路派出所的“110处警现场情况登记表”及“110处警现场处置备案单”。房玉莲主张其根据2011年12月31日与恒泰公司签订的《商品房购销合同》，刘春华于2012年1月底向其交付房屋。房玉莲对其主张提交了交纳水、电和物业费的收据。对该争议事实，根据双方当事人的举证、质证情况，一审法院认定如下：根据李学安提供的证据和刘春华的陈述，可证实其于2012年3月6日即取得对涉案房屋的占有；房玉莲虽然提供了其交纳水、电和物业费的收据，但上述交费行为均发生于2013年，不能证明其于2012年1月底即取得对涉案房屋的占有；根据公安机关的报警记录，可证明房玉莲通过侵夺方式占有涉案房屋。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消灭危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”李学安作为涉案房屋的原占有人，对涉案房屋依法享有占有保护请求权，该占有保护请求权的基础系基于占有的事实，而非对涉案房屋享有实体权利。房玉莲违反李学安的意思导致李学安丧失对涉案房屋事实上的控制和支配，其行为构成侵占，李学安依法享有占有物返还请求权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”占有物返还请求权的消灭以侵占发生之日起一年内未行使为前提，李学安在涉案房屋被房玉莲侵占后，即向公安机关报案寻求公力救济，依法行使了占有物返还请求权，故对李学安要求房玉莲返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因房玉莲的侵占行为导致李学安无法居住使用房屋，造成李学安占有利益的损害，且李学安对涉案房屋的占有系善意占有，李学安依法享有占有损害赔偿请求权。李学安的损失数额，可以参照房屋租金标准确定。综合涉案房屋面积、位置等因素，李学安主张自房屋被侵占之日起按照每月5000元计算房屋租金损失，符合房屋租赁市场价格，一审法院予以支持。但李学安未提供证据证明房屋被房玉莲侵占的具体时间，应当自公安机关处警现场情况登记表上记载的时间即2012年9月5日起算损失。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，判决：一、房玉莲于判决生效之日起十日内将位于济南市恒泰花园7号楼东单元301室房屋返还李学安。二、房玉莲于判决生效之日起十日内支付李学安经济损失，自2012年9月5日起至房屋实际返还之日止，按照每月5000元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6475元，由房玉莲负担。

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、李学安对涉案房屋享有何种权利；二、房玉莲是否有权占有涉案房屋；三、房玉莲是否应赔偿李学安房屋占有使用费。

关于焦点一，涉案房屋由恒泰公司建设，该公司取得了相应的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，开发建设手续完备。恒泰公司注销后，公司股东刘云龙、王新荣、刘春波出具证明，认可公司注销前经营中遗留的和注销后的一切有关法律责任及债权债务由刘春华全权处理和承担。因此，恒泰公司注销后，刘春华作为涉案房产的承继者，有权处分涉案房产。

关于房屋的取得方式，李学安的陈述虽与其提交的证据之间存在矛盾之处，但依据其与刘春华在执行程序中达成的和解协议，双方存在以清偿生效法律文书确定的债务为目的的变动涉案房屋所有权的合意，即双方之间存在以房抵债的意思表示，且一审法院依据双方达成的以房抵债协议，对执行案件以和解方式结案，应视为李学安支付了房屋对价。

关于房屋的交付问题。2011年9月23日，李学安与刘春华达成执行和解协议后，于2012年3月6日达成房屋交接协议，并且在双方2012年3月28日就执行案件剩余款项达成的执行和解协议中，双方也认可涉案房屋已经办理交接，应视为刘春华已经于2012年3月6日向李学安交付了房屋。

关于李学安对涉案房屋享有的权利问题，因恒泰公司至今未办理产权登记，亦无法为李学安办理产权转移登记，李学安未依法取得涉案房屋的物权，但李学安对未办理涉案房屋的产权登记不存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条虽然是对取得物权期待权的房屋买受人可以排除人民法院的强制执行的规定，但对房屋受让人的物权期待权而言，从性质上虽仍属于债权的范畴，但该债权不同于一般的债权，在房屋受让人已经依据合同或协议履行完支付取得物权之对价等义务时，物权期待权应优先于一般债权。上述规定确定的物权期待权虽然是案外人执行异议的审查标准，但对符合上述条件的房屋受让人亦可以因取得物权期待权而排除他人的占有。依据上述规定确定的取得物权期待权的条件，本院认定李学安取得了涉案房屋的物权期待权，其有权排除他人对涉案房屋的占有。

关于焦点二，房玉莲虽然主张其与恒泰公司签订了商品房购销合同，但未提交有效证据证明其已支付了涉案房屋的对价，且刘春华对其与房玉莲之间的房屋买卖关系并不认可，且未向房玉莲交付房屋，因此房玉莲并未取得涉案房屋的所有权或物权期待权，其占有房屋无合法依据。即便房玉莲与刘春华之间存在民间借贷关系，在涉案房屋未办理抵押登记的情况下，房玉莲享有的债权亦不能对抗李学安的物权期待权。因此，房玉莲无权占有涉案房屋，房玉莲应将涉案房屋返还李学安。

关于焦点三，房玉莲无权占有涉案房屋，应当赔偿李学安占有房屋期间的损失。李学安主张按每月5000元的标准计算房屋占有使用费，但未提交相应的证据予以证明。依据其与刘春华签订的租房协议，本院认定按每月3000元的标准计算该占有使用费。李学安因房玉莲占有涉案房屋，于2012年9月5日向公安机关报警，一审中李学安诉讼请求计算该损失至2017年9月，因此，房玉莲应赔偿李学安2012年9月5日起至2017年9月5日按每月3000元计算的房屋占有使用费计18万元。一审法院对于该占有使用费的处理不当，应予纠正。

综上，房玉莲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3976号民事判决第一项；

二、撤销济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初3976号民事判决第二项及案件受理费的负担；

三、房玉莲于本判决生效之日起十日内支付李学安经济损失18万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各6475元，李学安各负担2590元，房玉莲各负担3885元。

本判决为终审判决。

审判长　　马立营

审判员　　武绍山

审判员　　王立强

二〇一九年一月二十三日

书记员　　曹　鸿

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