来源：《最高人民法院民事审判第二庭法官会议纪要——追寻裁判背后的法理》

不动产查封裁定的效力与善意第三人的保护-最高人民法院民二庭第5次法官会议纪要

【法律问题】

不动产查封裁定何时生效？能否对抗善意第三人？

【法官会议意见】

查封作为一种保全措施，具有限制被查封人处分权的效力。

人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果。

但查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。

就不动产查封的公示方法而言，原则上应当通过办理查封登记的方式进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。

因此，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分被查封财产，构成善意取得的，相对人仍可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。

【类案推送】案号（2017）最高法民再90号

本院认为，本案再审争议焦点是李秋燕对烟台市福山区天府街15-7号房屋的权利能否对抗德润建筑公司向法院申请的强制执行。本案中，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事裁定书、协助执行通知书，于2010年6月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达民事裁定书和查封（扣押）物品清单。李秋燕于2010年12月17日与天府房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李秋燕虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与天府房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李秋燕签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有权已转移至李秋燕名下，德润建筑公司基于其对天府房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。天府房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，德润建筑公司可通过其他途径主张权利。

综上，再审申请人李秋燕关于其善意取得案涉房产所有权，撤销原一、二审判决的再审理由成立，予以支持。原审法院认为李秋燕对案涉房屋的权利不能对抗德润建筑公司的执行，适用法律错误，本院予以纠正。