【裁判要旨】买受人购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。其购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人自身的原因，其主张排除执行的异议不能成立。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终480号

上诉人（一审被告，案外人）：贵州诺客传媒投资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路56号320室。

法定代表人：骆文斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘明，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张渭娟，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告，申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。

负责人：黎明，该公司党委副书记。

委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。

委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。

被上诉人（一审被告，被执行人）：贵州金晨置业投资开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼二楼。

管理人：贵州辅正律师事务所。

负责人：黄桂林，该所副主任。

委托诉讼代理人：唐登举，贵州辅正律师事务所律师。

上诉人贵州诺客传媒投资有限公司（以下简称诺客公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产公司）、贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）（2017）黔民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人诺客公司的委托诉讼代理人刘明、张渭娟，被上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人岳成园，被上诉金晨公司的委托诉讼代理人唐登举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

诺客公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由长城资产公司、金晨公司负担。事实和理由：一、一审判决认定无法办理案涉房屋过户登记系诺客公司自身存在过错，属于认定事实严重错误。诺客公司与金晨公司虽于2014年8月1日签订房屋买卖合同，但双方在2014年7月前就处于合同缔约过程之中。案涉房屋未办理过户登记，是金晨公司故意隐瞒且未尽告知义务，系金晨公司过错。案涉房屋虽是国有工业用地上的厂房，但诺客公司作为购房人属于弱势一方，在无授权、无涉诉情形下无法查询案涉房屋是否已设定抵押。诺客公司从金晨公司提供的资料中审查拟购买房屋情况，已经尽到合理的注意义务。原审判决仅以设定抵押权、房屋买卖合同签订时间先后，认定诺客公司未尽注意义务导致无法办理房屋过户登记，片面加重了诺客公司作为购房人应尽的注意义务，对诺客公司实属不公。二、诺客公司主张排除执行案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当予以支持。1.诺客公司与金晨公司2014年8月1日签订房屋买卖合同的时间，远早于人民法院查封的时间。2.诺客公司按合同约定履行合同义务，且在案涉房屋被查封前已实际合法占有使用。3.诺客公司已按约履行了付款义务，有转账凭据、收款收据为证，金晨公司对该事实也予以认可。4.案涉房屋未办理过户登记，并非诺客公司自身原因导致，诺客公司已尽合理注意义务。

长城资产公司辩称，一、诺客公司不符合在人民法院查封前已签订合法有效书面合同的规定。根据诺客公司与金晨公司2014年8月1日签订的《阳晨?总部基地房屋招商入驻合同》，购房款587万元由90%的广告发布费和60万元现金组成。按照正常商业交易习惯，最终置换的房屋价格应以诺客公司实际发布广告量进行折价兑换。该合同签订前，诺客公司仅完成约定价款14%的广告发布量。金晨公司作为理性商人，没有理由在诺客公司仅完成14%约定工作量的前提下以及未约定所有权保留的情况下，将如此大面积房屋置换给诺客公司。同时，诺客公司作为商业公司，以现金方式向金晨公司支付60万元大额款项，不符合商业主体的交易习惯。二、诺客公司不能证明其已支付全部价款。截至房屋买卖合同签订时，诺客公司仅完成14%广告发布量。按照合同约定，剩余广告发布费计算至2019年。在诺客公司未按约完成广告发布前，其并未完成合同非现金部分的履行义务。同时，金晨公司出具的《收据》难以认定诺客公司已支付60万元现金的事实。三、诺客公司不能证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。《中国西南总部工业基地前期物业管理服务协议》（以下简称物管协议）系诺客公司与金晨公司签订，不能证明案涉房屋在查封前已交付使用。四、案涉房屋系因诺客公司过错未能办理产权登记。房屋买卖合同于2014年8月1日签订，而案涉房屋早在2011年就设立了抵押，其所占土地又于2014年7月设立抵押，案涉房屋因此未能办理过户登记。诺客公司在购房前没有履行合理注意义务，忽略他人权利障碍，导致房屋不能办理过户登记，存在过错。

金晨公司辩称，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，金晨公司已进入破产重整程序，针对金晨公司的强制执行程序应全部中止，长城资产公司的起诉应被驳回。长城资产公司与诺客公司均向金晨公司管理人申报债权，其权益可通过破产程序得以实现。本案不存在对金晨公司名下房产申请强制执行的可能，诺客公司上诉的前提和基础不复存在。

长城资产公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销贵州高院作出的（2017）黔执异55号执行裁定；2.判决准许继续执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B-27栋房屋；3.案件受理费由诺客公司、金晨公司承担。

一审法院认定事实：2014年7月，金晨公司作为抵押人将案涉房屋即中国?西南工业总部基地B区第27栋房屋项下的国有土地使用权抵押给债权人兴业银行股份有限公司贵阳支行，抵押金额2600万元（该笔抵押金额为三宗地抵押金额，土地证号为乌国用（2010）第84、85号，乌国用（2012）第100号），并办理了抵押登记。抵押期限：2014年7月30日至2016年8月1日。

2014年8月1日，金晨公司（甲方）与诺客公司（乙方）签订《阳晨?总部基地房屋招商入驻合同》（合同编号：ZB-2014-），该合同主要内容：第一条“总部基地”项目建设依据。1.国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的通知（国土资源厅发〔1999〕97号）；2.贵阳市发展和改革委员会《关于中国?西南工业总部基地建设项目备案的通知》（筑发改产业字〔2010〕1107号）；3.《国有土地使用证》（乌国用2010第84号、乌国用2010第85号）；4.《建设用地规划许可证》〔筑规地字2010（乌当）007号〕；5.《建设工程规划许可证》〔筑规建字2011（乌当）001号、筑规建字2011（乌当002号）〕；6.《建筑工程施工许可证》（贵阳市住建局：编号520112201102140101,520112201102140201）；7.该地块土地面积13,520平方米，土地用途为工业，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方经政府及相关部门合法批准，在总部基地项目规划指定土地上建设房屋。第二条乙方购买房屋的用途。乙方购买房屋的用途为自用/其他。第三条乙方购买房屋为总部基地B区27栋，面积为609.9平方米。第四条计价方式与购房价款。该5栋房屋按栋（单元）计价，实际购房总价款为人民币587万元。第五条付款方式及期限。1.鉴于甲乙双方曾于2013年1月4日签订《电梯广告制作及发布合同》……合计未付广告费用为￥730400元，乙方同意该未付广告费用￥730400元以广告置换的形式冲抵甲方同等金额的入驻价款。2.甲乙双方同意，乙方以现金加广告置换的方式向甲方支付入驻价款，其中广告置换形式支付金额为￥5270000元……其中现金支付金额为￥600000元”。

同时，诺客公司与金晨公司签订物管协议。当日，诺客公司向其员工莫晓蕾出具《委托付款协议》，由其通过贵州省农村信用社支付金晨公司60万元及半年物业管理费10978元。

另，诺客公司还提供《广告发布确认函》以及广告发布明细，载明：截至2016年12月23日，诺客公司已经为金晨公司发布完成广告金额1572800元。

2016年3月30日，贵州高院对长城资产公司与金晨公司、金元、黄贵东、张玉咨等金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案作出（2015）黔高民商初字第99号《民事判决书》（以下简称第99号民事判决），判决内容如下：“一、由贵州金晨置业投资开发有限公司在本判决生效后十日内偿还中国长城资产管理公司贵阳办事处债权转让本金人民币7000万元及截止至2015年12月31日的利息、罚息、复利12525264.98元，2016年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期罚息以7000万元本金为基数；复利，以应支付而未付的利息金额为基数，均按年息17%计算。二、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，对贵州金晨置业投资开发有限公司提供抵押的位于贵阳市乌当区新庄村云上寨‘阳晨美林’项目即抵押登记编号为‘筑房建乌当字第J1500052号’《在建工程抵押登记证明》项下的在建工程及土地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，就贵州金晨置业投资开发有限公司的抵押物清偿之后的不足部分，对金元质押的贵州金晨置业投资开发有限公司63%的股权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。金元在承担质押担保责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。四、中国长城资产管理公司贵阳办事处在本判决第一项的范围内，由金元、黄贵东、张玉咨在本判决第二项抵押物清偿之后的不足部分承担连带清偿责任。金元、黄贵东、张玉咨在承担保证责任后，有权向贵州金晨置业投资开发有限公司追偿。五、驳回中国长城资产管理公司贵阳办事处的其他诉讼请求。案件受理费462458.7元，财产保全费5000元，合计467458.7元，由贵州金晨置业投资开发有限公司负担，金元、黄贵东、张玉咨承担连带清偿责任。”

第99号民事判决发生法律效力后，金晨公司未履行判决确定的给付义务，长城资产公司向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后，作出(2016)黔执49-1号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对位于贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地的案涉土地进行查封，查封期限为2016年8月24日至2019年8月23日。贵州高院另作出（2016）黔执49-2号《执行裁定书》，对案涉的贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B-27栋房产进行查封，查封期限为2016年9月2日至2019年9月1日。

2017年3月15日，诺客公司对涉案房屋提出书面异议。贵州高院经召集各方召开执行异议听证会后于2017年4月28日作出（2017）黔执异55号《执行裁定书》，裁定：中止对诺客公司购买的位于贵州省贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B-27栋房屋的执行。长城资产公司遂提起本次执行异议之诉。

一审法院认为，长城资产公司申请执行被执行人金晨公司的案涉房屋，案外人诺客公司以其为案涉房屋的所有人为由向贵州高院提出异议，贵州高院作出中止执行的裁定。申请执行人长城资产公司以案外人诺客公司为被告提起申请人执行异议之诉，请求撤销中止执行裁定并继续执行案涉房屋，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于申请执行人执行异议之诉的规定。故，本案应属申请执行人执行异议之诉。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”本案金晨公司明确反对长城资产公司申请执行，故金晨公司应为本案共同被告。

结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：案涉的贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B-27栋房屋是否应继续执行。

该院认为，本案所涉的贵阳市乌当区新庄村中国西南工业总部基地B-27栋房屋应当继续执行。理由如下：

第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该院认为，未办理过户登记，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中，案涉房屋的抵押权已经于2014年7月30日成立，该抵押权成立在先，诺客公司的房屋买卖合同于2014年8月1日签订，该合同签订在后。诺客公司对其所购买的案涉房屋是否存在抵押应尽到合理的注意义务，现其未尽到注意义务而购买，导致无法办理房屋过户手续，应当认定其本身存在过错。故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定诺客公司对案涉房屋可以请求排除执行。

第二，诺客公司所购案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。诺客公司不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不能依据前述规定请求排除执行。

第三，关于长城资产公司要求撤销（2017）黔执异55号《执行裁定书》的诉讼请求，该院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原（2017）黔执异55号《执行裁定书》的效力会因本案作出的判决结果而当然失效或继续有效，无须再行判决撤销，且该院已论述案涉的房产不应继续执行，故对长城资产公司的此项诉讼请求，予以驳回。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、准许执行贵阳市乌当区新庄村中国?西南工业总部基地B-27栋房屋；二、驳回长城资产公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由诺克公司、金晨公司负担。

二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：2018年10月8日，诺客公司变更工商登记信息，该公司名称变更为“贵州诺客传媒投资有限公司”，法定代表人变更为“骆文斌”。

2018年12月13日，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出（2018）黔0112破2号民事裁定书，裁定受理对金晨公司的破产重整申请。长城资产公司、诺客公司均向金晨公司管理人申报了债权。

本院认为，本案中，诺客公司购买案涉房屋未办理过户登记，原因在于其购买前，该房屋已设立有其他人的抵押权登记。诺客公司购买案涉房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因买受人诺客公司自身的原因。因此，一审判决关于诺客公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行民事权益的认定并无不当。诺客公司关于其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，有权请求对案涉房屋排除执行的上诉理由没有事实和法律依据，应不予支持。

综上所述，诺客公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由贵州诺客传媒投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审   判   长　 李延忱

审   判   员　 冯文生

审   判   员　 马　岚

二〇一九年五月二十二日

法 官 助 理    毛荧月

书   记   员    王钰婷

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